ПРАВО НА ПРЯМЫЕ ОТНОШЕНИЯ

В Жилищном кодексе

Теперь Жилищный кодекс РФ разрешает ресурсоснабжающим организациям по решению собрания собственников жилья заключать прямые договоры с собственниками помещений в многоквартирных домах.

Раньше это разрешалось только домам с непосредственным управлением, теперь же и тем, кто выбрал два других способа управления домом – ТСЖ и управляющей компанией.

Новому праву посвящены в Жилищном кодексе дополнения в статью 155 - это часть 6³ и часть 7¹.

Еще раз обращаем внимание, что для того, чтобы заключить прямой договор, например, с ООО «УКС» на поставку тепла и ГВС, мало индивидуального желания, необходимо, чтобы данное решение было принято общим собранием собственников.

Следует отметить, что «прямая» оплата поставленных ресурсов вовсе не означает, что с ТСЖ или управляющей компании снимается всякая ответственность за поставку ресурсов. Любой коммунальный ресурс поступает в квартиры через инфраструктуру, которая является частью общего имущества дома и обслуживается управляющей организацией. Поэтому в части своей зоны ответственности она тоже имеет обязательства перед жителями.

При этом в указанных частях 155-й статьи ЖК оговаривается, что внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением собственниками помещений и нанимателями жилых помещений своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед ТСЖ или перед управляющей компанией.

Есть в указанных дополнениях и важная оговорка - оплата «напрямую» касается только той части ресурсов, которая поступает в квартиры и нежилые помещения на праве частной собственности, но не распространяется на «коммунальные услуги, потребляемые при использовании общего имущества в многоквартирном доме».

В «Правилах предоставления коммунальных услуг»

Новая ситуация отражена и в Постановлении Правительства РФ № 354, которым утверждены новые правила предоставления коммунальных услуг вместо тех, которые были введены знаменитым 307-м постановлением правительства.

Новые правила также предусматривают, что вместо одного платежа за одну услугу будет отдельно рассчитываться плата за индивидуальное потребление и отдельно за общедомовые нужды.

Теперь в платежках будет отдельно указана плата за услуги в жилых помещениях и за услуги, потребленные на общедомовые нужды. Если в доме установлен общедомовой прибор учета, стоимость последних услуг рассчитывается как разница между показаниями общедомового счетчика и суммой объемов индивидуального потребления квартир, а при отсутствии общедомового прибора учета - по установленным нормативам на общедомовые нужды. Такие нормативы вводятся впервые, как и нормативы потребления коммунальных услуг при использовании земельного участка и надворных построек.

Соответственно, властям предстоит пересмотреть все действующие нормативы, «поделив» их на индивидуальные и общие.

На эту работу постановлением правительства отведено пять месяцев. В течение трех месяцев Минрегион вместе с Минэкономразвития и Федеральной службой по тарифам (ФСТ) должны переписать правила определения нормативов, затем регионы за два месяца должны утвердить их для своих территорий.

Кроме того, Минрегионразвития должно разработать «типовой договор» жителей с ресурсоснабжающими организациями для оплаты поставляемых ресурсов без посредников.

Новые правила отменяют также так называемую «13-ю платежку» - теперь теплоснабжающие организации в конце отопительного сезона не смогут сделать перерасчет (например, если зима была слишком холодной).

Если качество предоставляемых услуг было ненадлежащим, собственники вправе получить перерасчет – 0,15% от стоимости услуги за каждый час.

Давление на «неплательщиков»

Ужесточились требования к жильцам-«неплательщикам» – срок за неуплату, после которого коммунальщики могут приостановить предоставление услуг, сокращен с 6-ти месяцев до 3-х. Вместе с тем у собственника появилась возможность получения рассрочки сроком на 1 год, если размер платы за коммунальную услугу в расчетном месяце превысил более чем на 25% размер платы за аналогичный расчетный месяц прошлого года.

Кроме того, статью 160 дополнили частью 3 следующего содержания: «Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению».

Плюсы и минусы

Не секрет, что узаконивания заключения прямыхдоговоров поставщиков коммунальных ресурсов с жителями добивались не только активисты жилищного движения, но и лоббировали ресурсоснабжающие организации – как правило, компании-монополисты.

За последние годы рост стоимости коммунальных ресурсов примерно на треть ежегодно обгонял рост стоимости услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов. Это привело к серьезной диспропорции в структуре оплаты жилищно-коммунальных услуг. В то же время целый ряд управляющих организаций, например, у нас в Ижевске успешно судился с ООО «Удмуртские коммунальные системы» относительно объема поставляемой теплоэнергии и ГВС. В результате финансовые претензии ООО «УКС» снижались на десятки и даже сотни миллионов рублей, которые управляющие организации могли потратить и на ремонт домов.

Понятно, что отдельные жители, не обладающие юридическими знаниями по этому вопросу и временем для судебных процедур, чаще всего оказываются не способны к подобному противостоянию с компаниями-монополистами.

В то же время теперь исчезает проблема «коллективной ответственности» за неплатежи, которые явочным порядком пытались ввести ресурсоснабжающие организации.

Как представляется, новые правила устанавливают оптимальный компромисс в этом вопросе, дав жителям право выбирать – заключать ли договоры напрямую или по-прежнему оплачивать коммунальные услуги через свои ТСЖ и управляющие компании. Правда, как выше уже отмечалось, для реализации этого права надо принимать решение общего собрания.