Проверка


В статье 20 Жилищного кодекса появились нормы, которые резко повышают возможности региональных властей вмешиваться в дела управления многоквартирным домом. Теперь уполномоченный орган исполнительной власти субъектов РФ (в Удмуртии это будет, видимо, какая-то структура Министерства строительства, архитектуры и жилищной политики УР) обязан проверять деятельность товарищества собственников жилья (ТСЖ) в следующих вопросах:


1) соответствие устава ТСЖ законодательству;


2) правомерность принятия общим собранием собственников решения о создании ТСЖ;


3) правомерность избрания председателя и других членов правления ТСЖ.


Оговаривается, что проверка по пунктам 2 и 3 осуществляется по заявлениям собственников помещений, однако понятно, что при желании чиновники всегда могут найти среди жителей многоквартирного дома граждан, которые подпишут заранее составленное обращение о проверке. Кроме того, в большинстве домов сегодня сохраняются квартиры и другие помещения, которые находятся в собственности муниципалитета, а значит требование проверки может исходить и от муниципальных чиновников.


Контроль усиливается не только в отношении ТСЖ. Так, орган власти уполномочен по заявлению собственников проверять:


1) правомерность выбора управляющей организации;


2) правомерность утверждения общим собранием собственников условий договора управления и его заключения.


Иски в суд


В случае выявленных нарушений в уставе ТСЖ чиновники обязаны направить товариществу требование об устранении выявленных нарушений в шестимесячный срок. Если после этого нарушения не будут исправлены, орган региональной госвласти вправе обратиться в суд с заявлением о ликвидации ТСЖ.


В других случаях орган региональной власти имеет право на обращение в суд и без 6-месячного срока. А именно в случаях выявления нарушений:


1) порядка создания ТСЖ;


2) порядка выбора управляющей организации;


3) порядка утверждения условий договора управления и его заключения.


Иски в этих случаях подаются о ликвидации ТСЖ (если избран такой способ управления домом), о признании недействительным решения общего собрания собственников; о признании недействительным договора управления.


Таким образом, теоретически теперь у собственников помещений отпадает необходимость по поводу любого спора запускать продолжительную и недешевую судебную процедуру.


Большая чистка


В то же время усиливаются возможности бюрократического произвола. Под удар чиновников, как видим, могут попасть не только ТСЖ, но и все неугодные по каким-то причинам региональным властям управляющие компании. Тем более что в законе есть отдельная норма, которая объявляет по всей стране в течение двух лет тотальную ревизию управления жилищным фондом.


Так, до 1 марта 2012 года все ТСЖ обязаны представить в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ заверенные копии решений о создании таких товариществ, уставов товариществ и изменений, внесенных в уставы товариществ.


А до 1 марта 2013 года должна пройти проверка правомерности принятия решений о создании ТСЖ, решений об утверждении общими собраниями условий договоров управления и правомерность заключения таких договоров.


В случае выявления нарушений чиновники уже по своей инициативе (без предварительных обращений собственников) вправе подать иски об отмене решений собраний собственников.


Контроль качества


Если раньше Администрация г. Ижевска «отфутболивала» жителей, жалующихся на низкое качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, предлагая недовольным обращаться в суд или проводить собрание по расторжению договора с управляющей компанией, то теперь делать это чиновникам будет значительно сложнее.


Согласно дополнениям в 165-ю статью Жилищного кодекса, если на действия (или бездействие) какой-то управляющей компании или ТСЖ поступят жалобы от жильцов, то в пятидневный срок органы местного самоуправления должны организовать проверку. А «в случае если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом».


Норма прекрасная, если бы, конечно, не два «но». Во-первых, можно не сомневаться, что в условиях уже наметившегося покровительства чиновниками в Ижевске нескольких управляющих компаний – особенно тех, которые возглавляются действующими депутатами, – подобные полномочия чиновников будут применяться избирательно.


Во-вторых, жители Ижевска, конечно, хорошо помнят, как в 2005 году ГЖУ г. Ижевска проводило общие собрания собственников для выбора управляющей компании. Практически ни одно из этих собраний, из-за объективных трудностей в том числе, не проходило в полном соответствии с законодательно установленной процедурой. Полагать, что муниципальные структуры сегодня смогут справиться с объемом жалоб жителей и проведением многочисленных собраний для защиты их интересов, было бы наивно.


Нужны уточнения


То, что муниципалитеты всех городов страны вряд ли справятся с новыми полномочиями, похоже, понимают и сами власти. В средствах массовой информации были опубликованы репортажи о встрече президента Дмитрия Медведева с вице-премьером Дмитрием Козаком по поводу принятого закона. Медведев потребовал, чтобы правительство оперативно подготовило «необходимые методические указания». Было отмечено, что введение новых норм Жилищного кодекса действительно потребует от кабинета министров издания ряда подзаконных актов, а также методических документов. В частности, необходимо разработать порядок проведения проверок органами местного самоуправления жалоб граждан к УК. «Быстрее выпускайте, чтобы у нас не получилось разрыва, который, к сожалению, очень часто бывает между законом и выходом постановления правительства», - распорядился президент Медведев.


Специально о ТСЖ


Особые требования теперь будут предъявляться к членам правления ТСЖ и ревизионной комиссии. Отныне «членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества». Это означает, что человек не имеет права занимать должность в правлении и одновременно руководить управляющей организацией, которая обслуживает дома, входящие в состав ТСЖ.


Новыми изменениями в ЖК правлению ТСЖ вменяется предоставлять членам ТСЖ (а также жильцам дома, не являющимся членами ТСЖ) по их требованию все сведения о деятельности товарищества - от устава ТСЖ и реестра его членов до бухгалтерской отчетности и протоколов общих собраний.


Еще один положительный момент - упрощается выход из так называемого «многодомного» ТСЖ. Если жильцы одного дома захотят управлять им самостоятельно, теперь будет достаточно решения собственников жилья в этом доме, а не всего ТСЖ (в некоторых городах страны застройщики или чиновники организовывали ТСЖ-«монстры» в размерах целого микрорайона).


Новый закон запрещает также создание ТСЖ на стадии строительства дома. Это позволит исключить злоупотребления со стороны застройщиков, когда они создают фальшивые ТСЖ без участия будущих собственников. Более того, застройщикам вообще запрещено как бы то ни было участвовать в создании ТСЖ. До момента, когда собственники помещений в новых домах смогут выбрать способ управления домом сами, за домом будет следить управляющая компания, выигравшая открытый муниципальный конкурс. Так, статья 161 ЖК РФ дополнена следующей нормой: «В течение десяти рабочих дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления проводит… открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом».


Кроме того, когда решается вопрос о создании, реорганизации и ликвидации ТСЖ, новый закон требует, чтобы протокол с решением, направляемый на госрегистрацию, подписывали все голосовавшие за него собственники собственноручно. Теоретически это тоже должно снизить риск создания фальшивых ТСЖ.