Полное название этого правового акта - Федеральный закон РФ от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». В рамках одной статьи рассмотреть все нововведения невозможно, поэтому «Д» намерен посвятить их анализу целый ряд публикаций. В этом номере газеты будут рассмотрены поправки, касающиеся учреждения такого органа, как совет многоквартирного дома, избираемый жителями для управления домом и защиты своих интересов. По сути, речь идет о домовых комитетах, которые и ранее по факту создавались во многих домах активной частью жителей, но полномочия которых не были законодательно урегулированы.


Создание совета - обязанность


Совету многоквартирного дома (совету МКД) посвящена теперь целая статья Жилищного кодекса (статья 1611), которая так и называется – «Совет многоквартирного дома». Она предполагает обязательное создание совета в тех домах, где не создано ТСЖ, и при этом в доме более чем 4 квартиры.


Если собственники квартир не создадут совет в течение года, то закон требует инициировать эту процедуру от органа местного самоуправления. В столице Удмуртии это Администрация г. Ижевска, которая обязана будет в трехмесячный срок созвать общее собрание собственников помещений для выбора совета и его председателя.


Принцип избрания


Во-первых, совет МКД не может быть избран общим для нескольких многоквартирных домов.


Во-вторых, количество членов совета не ограничено законом, но рекомендуется при этом исходить из имеющегося в доме количества подъездов, этажей и квартир. Теоретически в большинстве домов логично избирать по одному представителю от подъезда.


Полномочия совета МКД


Здесь, думается, важно буквально процитировать текст закона.


«Совет многоквартирного дома:


1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;


2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;


3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;


4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;


5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;


6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе».


Из этих пунктов, как представляется, наиболее «туманен» 5-й пункт о контроле. Дополнительных прав по контролю членам совета в сравнении с обычными собственниками закон не предусматривает, но, видимо, предполагается более активная общественная позиция «советников» по использованию уже имеющихся прав.


Председатель совета МКД – подотчетность


Фактически председатель совета многоквартирного дома – это во многом то же самое, что и полномочный представитель собственников, который сегодня есть чуть ли не в каждом многоквартирном доме, только теперь его статус более четко обозначен в законодательстве.


Председатель избирается «из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников». В пункте 7 статьи говорится, что председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета и подотчетен общему собранию собственников.


Полномочия председателя совета МКД


1. Председатель совета имеет право вести переговоры об условиях заключения договора с управляющими компаниями.


2. Доводит до сведения общего собрания результаты переговоров.


3. На основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, «заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений», договор управления. При этом собственники помещений вправе потребовать копии заключенных договоров.


Примечание: В домах с непосредственным способом управления (которые не имеют управляющих компаний) все сказанное относится к договорам с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями.


4. «Осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса».


5. «На основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг».


Строго говоря, и ранее, при наличии заверенных доверенностей, интересы собственника могли представлять в суде и перед коммунальными организациями другие лица. Обращаем внимание, что сегодняшняя стоимость заверения нотариусом доверенности составляет в Ижевске около 500 руб., однако закон разрешает заверять доверенность также в отделе кадров и в управляющей домом организации (по месту работы и жительства доверителя). В этом случае можно оформить такие доверенности значительно дешевле или даже бесплатно.


Переизбрание


Совет МКД действует до переизбрания на общем собрании собственников или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления ТСЖ.


Совет МКД должен переизбираться каждые два года, если иное не установлено решением общего собрания. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет может быть переизбран досрочно.


Комиссии собственников


«Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом».


Такие комиссии избираются или на общем собрании собственников, или по решению совета МКД.


В заключение следует отметить, что, каковы бы ни были нормы закона, совет дома на деле может быть полезной, реально действующей структурой, но может быть и чистой формальностью или даже орудием в руках недобросовестной управляющей компании, как это иногда бывает и сегодня в отношении института полномочных представителей собственников, подчас, например, «не глядя» подписывающих акты выполненных работ, предоставляемые управляющей компанией.