Как показал опыт обратившихся в мою общественную приемную депутата жилищных активистов целого ряда МКД, муниципальное учреждение ГЖУ г.Ижевска после передачи домов в управление иных управляющих организаций, по сути, саботирует возврат жителям огромных сумм неосвоенных средств. Напомню, что, как правило, это:


1) неосвоенная часть квартплаты (прежде всего, неистраченные средства на текущий ремонт, перерасчет за неоказанные услуги или услуги ненадлежащего качества);


2) собранные «целевые» средства на капитальный ремонт дома;


3) доходы от сдачи в аренду общего имущества МКД (подвалов, рекламных мест и пр.).


В возврате этих средств существует две основные проблемы. Первая – сложность доказательства жителями наличия неосвоенных сумм, поскольку управляющие компании (УК) обычно стремятся доказать, что они не только ничего не должны жителям, но, наоборот, это собственники являются их должниками.


Вторая проблема (которой, собственно, и посвящена эта статья) – отсутствие четко прописанной в законодательстве процедуры передачи средств, в результате чего, например, ГЖУ может полтора года подряд вести переписку с жителями, не возвращая им их деньги.


В этой ситуации, как я уже говорил, именно муниципалитет Ижевска, по крайней мере, в отношении своего структурного подразделения – ГЖУ, должен разработать четкие правила игры в данном вопросе. На муниципальном уровне должно быть разработано и принято «Положение о порядке возврата управляющей организацией неосвоенных средств собственников помещений при передаче МКД в иное управление» (далее – «Положение о возврате средств собственников»), обязательное к исполнению ГЖУ г.Ижевска и рекомендательное для частных управляющих организаций и жителей.


Работа для СРО


Полагаю также, что аналогичный документ должен быть принят и некоммерческим партнерством «Управдом», объединяющим сегодня значительную часть городских УК и широко разрекламированным как чуть ли не первая в стране саморегулируемая организация (СРО) на региональном уровне в области управления МКД.


К сожалению, НП СРО «Управдом» в настоящее время своих наработок в этом направлении не имеет. В ответ на мой запрос, приняты ли «Управдомом» какие-либо документы (нормы, правила), регулирующие действия членов СРО в отношении передачи неосвоенных средств собственников при переходе дома в управление новой управляющей организации, исполнительный директор НП «Управдом» Олег Витвинов ответил отрицательно. Олег Витвинов согласен с тем, что «предыдущая управляющая организация должна либо вернуть деньги собственникам (либо перечислить по поручению собственников новой управляющей компании)».


Правда, при этом директор «Управдома» ошибочно полагает, что «при добросовестном исполнении управляющей организацией своих обязательств данный вопрос вообще не должен возникать». На самом деле это не совсем так.


Во-первых, согласно действующему законодательству, проведение как капитального, так и текущего ремонта, а значит, и трата собираемых на них средств, должны быть согласованы решением общего собрания собственников. И дом может сменить УК еще до принятия такого решения. Во-вторых, без решения общего собрания УК не может потратить и доходы от сдачи в аренду общего имущества МКД.


Таким образом, разработка «правил игры» по этому вопросу крайне необходима, причем недалек уже тот момент, когда под воздействием конкуренции смена управляющих организаций станет массовым явлением и среди домов, уже ушедших от ГЖУ под крыло частных УК и ТСЖ.


О проекте


Каковы, с нашей точки зрения, должны быть основные моменты «Положения о возврате средств собственников»?


1. В случае если общее собрание собственников приняло решение не только о смене управляющей организации и (или) способа управления домом, но и о поручении прежней УК (ТСЖ) передать неосвоенные средства вновь выбранной управляющей организации, УК (ТСЖ) передает в течение «переходного» периода вновь выбранной управляющей организации вместе с технической и иной документацией:


- неосвоенные средства (переплата жителей дома за потребленные жилищно-коммунальные услуги);


- денежные средства собственников, накопленные на проведение капитального ремонта дома;


- денежные средства собственников, накопленные от использования общего имущества МКД (сдача в аренду подвалов, рекламных мест и пр.).


При этом недопустимо удерживать из общей суммы передаваемых денежных средств суммы задолженности перед УК, накопленные отдельными собственниками, вводя тем самым солидарную ответственность собственников. Во-первых, истребование задолженности – это право и обязанность самой УК и ее «финансовый актив», который может быть ею истребован в судебном порядке.


Во-вторых, введение солидарной ответственности жителей противоречит законодательству РФ (об этом ниже).


2. В случае если общее собрание не приняло отдельного решения о судьбе неосвоенных средств, УК (ТСЖ) в течение «переходного» периода (то есть до передачи дома в иное управление):


а) направляет уведомления всем собственникам помещений в МКД о необходимости:


- ликвидировать имеющиеся задолженности по оплате предоставленных жилищно-коммунальных услуг на день вступления в силу договора управления с новой управляющей организацией или день, указанный в протоколе решения общего собрания собственников о выборе способа управления (создания жилищного объединения);


- указать расчетный счет, на который можно перечислить имеющуюся переплату и иные неосвоенные средства собственника.


б) перечисляет каждому собственнику (при отсутствии задолженности) в индивидуальном порядке его долю неосвоенных средств на указанный им расчетный счет;


в) составляет гарантийные письма - обязательства, по которым все денежные средства, полученные в результате неправильного перечисления их собственниками помещений в многоквартирном доме, нанимателями или арендаторами после вступления в силу нового договора управления или смены способа управления, должны быть возвращены плательщику или на основании его поручения перечислены на расчетный счет вновь выбранной организации, управляющей многоквартирным домом.


Отмечу, что в данных предложениях учтен опыт регулирования этой сферы правительством г. Москвы и администрацией г. Барнаула, где, в отличие от Ижевска, чиновники не посылают обращающихся к ним по таким вопросам граждан в суд и где работающие в муниципальных учреждениях юристы не занимаются тем, что ищут в законах «зацепки» как бы не вернуть гражданам их собственные деньги.


Судебная борьба


Данные предложения в ближайшее время будут в официальном порядке направлены Советом домовых комитетов Ижевска в адрес Администрации г. Ижевска, Минстроя УР и НП СРО «Управдом».


Однако уже необходимо нарабатывать судебную практику в пользу жителей. В настоящее время экспертами Совета домкомов и РО партии «ПАТРИОТЫ РОССИИ» готовится проект судебного иска к ГЖУ от собственников дома по адресу: ул. Красногеройская, 39. Если направленное мною по просьбам жителей предложение к руководству ГЖУ урегулировать конфликт в досудебном порядке не будет принято, вопрос будет решен в стенах суда. Кроме того, о «деструктивной» позиции ГЖУ и состоящих в его штате юристов будут проинформированы правоохранительные и иные органы.


О развитии ситуации по дому № 39 по ул. Красногеройской, а также еще ряду МКД мы будем информировать читателей в дальнейших публикациях в «Д».


Здесь же считаю необходимым более подробно остановиться на занятой руководством и юристами ГЖУ позиции, согласно которой жители якобы несут «солидарную ответственность» перед УК за неплательщиков жилищно-коммунальных услуг.


Напомню, что уполномоченная МКД по адресу: ул. Красногеройская, 39 Галина Омельчук 15 июня получила от ГЖУ окончательный отказ передать неосвоенные средства в новую УК. В письме сообщалось, что не все собственники оплатили в полном объеме услуги ГЖУ, в связи с чем «у жителей дома образовалась задолженность по оплате за ЖКУ в размере 190 080,29 руб.». «Согласно ч.1 ст.322 ГК РФ собственники помещений многоквартирного дома несут солидарную ответственность перед управляющей компанией ввиду неделимости предмета обязательства – содержание общего имущества многоквартирного дома», - утверждается в письме.



Эту позицию ГЖУ комментирует юрист Вероника Федорова:


«Согласно ч. 1 ст. 322 Гражданского кодекса РФ, «солидарная обязанность (ответственность)… возникает, если солидарность обязанности… предусмотрена договором или установлена законом, в частности, при неделимости предмета обязательства». При этом в качестве обязательного условия предполагается множественность на стороне должника. Ст. 321 ГК РФ гласит, «если в обязательстве участвуют… несколько должников, то… каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими». При этом уточняется, что эта обязанность возникает лишь постольку, «поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное».


В данном же случае закон говорит об обратном. В соответствии с ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, «при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания». Следовательно, если договор заключается с каждым собственником, то множественность лиц на стороне должника по предмету каждого конкретного договора управления отсутствует. А поскольку услуги управляющей компанией оказываются на основании договора с каждым отдельным собственником, то каждый собственник, являющийся стороной по договору, несет обязательства независимо от других собственников. При этом, согласно ч. 2 ст. 39 ЖК РФ, «доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника».



Таким образом, ни о каком перераспределении «в равных долях» обязанностей выплачивать долги отдельных собственников на других жителей дома, добросовестных плательщиков, речи идти не может. Рассуждения юристов ГЖУ о «солидарной ответственности собственников» с точки зрения закона просто абсурдны.