- Игорь Викторович, как законодатель урегулировал этот вопрос?


- Статья 36 Жилищного кодекса РФ гласит, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Границы и размер его определяются в соответствии с земельным и градостроительным законодательством.


Порядок оформления земельного участка в общую собственность определяется в статье 16 Федерального закона «О порядке введения в действие Жилищного кодекса РФ». Всё начинается с решения общего собрания о формировании земельного участка и наделения уполномоченного лица правом от имени собственников обратиться в муниципальные органы власти с заявлением о формировании земельного участка и постановке его на кадастровый учет. С момента постановки земельного участка на кадастровый учет он переходит в общую долевую собственность. Подчеркну, участок становится собственностью жильцов дома сразу после его кадастрового учета, а не с момента регистрации в Регпалате. Никаких иных процедур законом не пре-дусматривается.


- Скажите, приватизировав таким образом землю под своим домом, подпадут ли его жители автоматически под налогообложение, ведь земля тогда станет объектом недвижимости?


- Можно предположить, что земельный участок как объект общего имущества МКД становится объектом налогообложения с момента регистрации его в Регпалате. Хотя статья 16 закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» говорит, что земельный участок входит в состав общего имущества МКД с момента его постановки на кадастровый учет. Соответственно, по той же статье на кадастровый учет его могут поставить ТОЛЬКО по заявлению лица, уполномоченного общим собранием собственников. Если такого собрания собственники не проводили, никто насильно не имеет права сформировать земельный участок, передать его в общую долевую собственность и тем более начислять на него какие-то налоги.


Следует также сказать, что Минфин РФ неоднократно указывал на отсутствие правовых оснований начисления каких-либо налогов на общее имущество многоквартирного дома, в том числе и налога на землю. К сожалению, сложившаяся в Ижевске практика говорит о том, что данную норму наши муниципальные власти извращают. Так, в случае с домом, в котором я проживаю и где мне принадлежит часть квартиры, муниципалитет вопреки всему вышесказанному лишил нас территории, отведенной дому по проекту застройки, ограничив земельный участок «подошвой» здания.


Чиновники под любым предлогом отказывали нам в выделении земли, а суды уклоняются от рассмотрения спора по существу, полагая, что отдельно взятый собственник не может обращаться в суд по земельному вопросу. Нормативы определения площади участка игнорируются со ссылкой на уплотнительный характер жилой застройки Ижевска, чего никаким законом не предусмотрено. Закон устанавливает, что земельный участок формируется по фактическому его использованию, и если в данный момент у МКД реально существует земельный участок и он используется для нужд данного дома – подъездные пути, детские, спортивные площадки, хозяйственные постройки, – всё это является основанием для передачи участка в общую собственность МКД.


- Как, по Вашему мнению, есть ли какой-то интерес городским властям препятствовать жителям в осуществлении права на выделение земельного придомового участка?


- Разумеется, да, причем интерес здесь прямой – наличие возможности извлекать прибыль от сдачи в аренду нашей земли под автостоянки, торговые точки, рекламные конструкции. Муниципалитет на свое усмотрение распоряжается земельным участком, созданным за счет дольщиков, вложивших свои средства в строительство нашего дома. При этом, как ни странно, содержать «свою» территорию муниципалитет отказывается, возложив это бремя на собственников многоквартирного дома.


- Что Вы посоветуете горожанам относительно их придомовой территории?


- Прежде чем принимать решение о голосовании за формирование земельного участка для передачи его в общую собственность МКД, следует получить какие-то гарантии, что этот земельный участок вам потом отдадут. Надо вступить в переписку с Управлением земельных ресурсов. Если почувствуете, что есть противодействие, то лучше воздержаться. Потому что, если участок будет сформирован и зарегистрирован в размерах и границах, навязанных вам муниципалитетом, оспаривать затем состоявшийся факт будет гораздо труднее. Но я думаю, что должно в ближайшее время последовать какое-то разъяснение президиума Верховного суда РФ по этому вопросу, потому что тема чрезвычайно актуальная и никак не урегулированная.


- Что необходимо предпринять собственникам в первую очередь?


- Надо обратиться в Земельную кадастровую палату с запросом о предоставлении информации по земельному участку с конкретным адресным ориентиром. Вам должны предоставить план территориального устройства. Там будут видны сформированные земельные участки и их кадастровые номера. После этого можно запрашивать детально конкретные участки, в том числе в Регпалате, на предмет их обременения правами собственности. Если на момент формирования кадастровой выписки общее собрание не принимало решения о формировании земельного участка, всегда можно восстановить справедливость. Всё, что сделано без вашего заявления, может быть отменено или пересмотрено, в том числе в судебном порядке.


- А что в отношении налогообложения?


- Закон не предусматривает пока налогообложения объектов общего имущества многоквартирного дома, куда составной частью входит и принадлежащий ему (дому) земельный участок.


Поэтому никаких оснований для начисления налогов, даже если сформирован земельный участок, не имеется. Если такие попытки будут, надо эти действия налоговых органов обжаловать.


Правда, на этот счет имеется несколько противоречивых писем Министерства финансов Российской Федерации: в одних утверждается, что земельный участок следует облагать земельным налогом, в других – наоборот. Если опираться на Жилищный кодекс (земля как часть общего имущества МКД), то налога быть не должно. Но это спорный момент, и он, как мне представляется, будет в ближайшее время законодательно разрешен, потому что это чрезвычайно актуальный вопрос. Я, честно говоря, ожидаю, что у нас будет очередной произвол не только в процедуре формирования земельных участков, но и в определении налоговой базы. Эта сфера и без того достаточно сложная для понимания простых граждан. А город просто не будет отдавать те земельные участки, которые представляются ему «интересными» для извлечения доходов, тем самым создавая угрозу нарушения прав и законных интересов собственников многоквартирных домов.


- Во что это может вылиться для граждан по деньгам?


- В данный момент ставки земельного налога небольшие, копеечные. Вроде бы не о чем и говорить. Но в нашей стране всё может быть. Сегодня они копеечные, а завтра станут кабальными.


Так что советую не торопиться с оформлением земли, пока не сформируется устойчивая судебная практика или не появятся какие-либо поправки в Жилищный кодекс РФ.





Личный опыт


В пятницу, 27 ноября, я побывала в Земельной кадастровой палате (отдел, который выдает справки, – ул. 30 лет Победы, 2) с целью подать заявку о выдаче плана межевания для дома, где я проживаю. В очереди провела минут 20, не больше. В кабинете №105, куда мне предложил обратиться дежурный, принимали две девушки. Одна из них занялась мной. Я объяснила, чего хочу (план участка для ознакомления, прежде чем нам начать голосование за выделение его под приватизацию). Возражений не последовало. Никаких дополнительных «полномочий», кроме паспорта и номера ИНН (свидетельство не спрашивали, достаточно было вписать номер, благо он был записан у меня в блокноте). Я заполнила два экземпляра бланка, указав адрес дома, который меня интересует, сообщила девушке также номер квартала, который мне ранее назвал сотрудник Земельно-кадастрового центра. Но он не потребовался, сотрудница палаты нашла его в своей базе данных. Вся процедура подачи заявки заняла минут десять. После чего один бланк мне был выдан на руки с указанием, что за документами надо будет обратиться после 11 декабря, конкретный день мне должны сообщить на мой мобильный телефон по СМС. Обратиться надо будет уже в другой кабинет - №102. Всё это бесплатно.