Митинг «За народную жилищную политику!». 18 марта 2006 г. Мы уже писали, что 30 января этого года Министерство строительства и жилищной политики Удмуртии издало приказ №16, которым утвердило Примерную форму Договора управления многоквартирным домом. В этом документе учтен ряд предложений Совета домовых комитетов г.Ижевска, и в целом его можно охарактеризовать как достаточно качественный и проработанный проект. Более того, он на 90 процентов совпадает с текстом того проекта Договора, который разработан Советом домкомов с целью защиты интересов жителей. Однако как частные управляющие компании, так и муниципальное учреждение «ГЖУ г.Ижевска», действующие в столице Удмуртии, не ориентируются на Договор Минстроя УР, а предлагают на утверждение жителям свои варианты Договора, в которых нередко содержатся «подводные камни». Совет домовых комитетов считает, что при передаче дома в управление от одной компании (особенно если она муниципальная, как ГЖУ) другой следует обязательно заложить следующие пункты: «Управляющая организация (Исполнитель) обязуется: - При приеме общего имущества Многоквартирного дома в управление предложить прежней управляющей организации составить двухсторонний акт технического состояния общего имущества Многоквартирного дома согласно форме, приведенной в Приложении № 1, с согласованием с уполномоченными представителями Собственников. При отказе прежней управляющей организации составить такой акт - составить его в одностороннем порядке с согласованием с уполномоченными представителями Собственников в течение 10 календарных дней с момента возникновения обязанности приступить к управлению домом и направить прежней управляющей организации предложение устранить выявленные недостатки или профинансировать их устранение. При невыполнении указанных действий нести ответственность за недостатки в техническом состоянии общего имущества, не зафиксированные в переданной и изготовленной при приеме дома в управление технической документации, и за ущерб, который может быть нанесен Собственникам в связи с этими недостатками. - При приеме общего имущества Многоквартирного дома в управление предложить прежней управляющей организации передать техническую документацию на Многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением Многоквартирным домом (Приложение № 4). При отказе (письменном или фактическом) предыдущей управляющей организации передать указанные документы в течение 2 рабочих дней с момента возникновения обязанности Управляющей организации приступить к управлению домом проинформировать об этом в письменном виде Собственников или уполномоченного представителя Собственников. При невыполнении указанных действий оплатить изготовление указанной документации из собственных средств». Данные пункты позволяют зафиксировать обязательства прежней организации и органа местного самоуправления по невыполненному капитальному и текущему ремонту дома и изготовлению утерянной или устаревшей технической документации. Такой порядок, кстати, зафиксирован и в Положении о порядке передачи управления многоквартирным домом (утвержденном тем же Приказом Минстроя УР № 16 от 30 января 2008 г.), которое было разработано и принято под давлением Координационного Совета гражданских действий (см. официальный сайт Минстроя УР: http://minstroy.ru/news/64.html). Это позволяет подавать в суд на прежнюю управляющую компанию самим жителям (или по поручению жителей – новой управляющей организации). В том случае, если, например, общее собрание выбирает снова ГЖУ г.Ижевска – муниципальное учреждение, то эти пункты теряют смысл. Однако тут следует «избавиться» от очень опасных пунктов, которые ГЖУ сегодня закладывает в свой проект Договора. Вот они: «5.4. Не являются виновными действия «Управляющей компании» в случае исполнения решения общего собрания «Собственников». «Управляющая компания» не отвечает за ущерб, который возникает для «Собственников» из-за недостаточности средств в фонде содержания /или фонде ремонта. …5.9. В случае истечения срока эксплуатации общего имущества многоквартирного дома (в т.ч. в случае отсутствия его элементов либо несоответствия установленным требованиям) и отсутствия решения «Собственников» о проведении необходимого ремонта общего имущества дома либо замены (ремонта), установки его элементов, оборудования, приборов, систем пожарной безопасности и т.д. (в т.ч. при неполучении от «Собственников» средств на проведение необходимых работ) «Управляющая компания» не несет ответственности (перед «Собственниками» и административными и иными контролирующими органами) за безопасность и качество коммунальных услуг по параметрам, зависящим от технического состояния эксплуатируемого оборудования, и безопасность и качество услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома». Тут практически прямым текстом говорится, что ГЖУ (а значит, и его учредитель – ижевский муниципалитет) снимает с себя всякую ответственность за ненормативное состояние дома (которым управляло в течение многих лет) в случае отказа жителей заплатить полную стомость работ по его восстановлению. И это в ситуации, когда жители выигрывают у ГЖУ иски по невыполненному текущему и капитальному ремонту! Слабо в договоре ГЖУ и большинства частных компаний прописаны формы контроля со стороны жителей за исполнением работ. Наиболее эффективной является обязанность Управляющей компании согласовывать с уполномоченным представителем собственников «Акт оценки выполненных работ (оказанных услуг)». За образцом правильного Договора следует обращаться в Совет домовых комитетов г.Ижевска (редакция газеты «День», тел. 78-20-05), текст Минстроя – на официальном сайте по адресу: http://minstroy.ru/news/64.html . Следует также отметить, что в конце декабря 2006 года законом 251-ФЗ «единороссовская» Госдума РФ приняла довольно неприятную поправку в закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Вот ее текст: «Ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации». То есть это можно трактовать таким образом, что ответственность прежней управляющей организации за ненормативное состояние дома «снимается» с нее после выбора новой или той же самой организации или проведения муниципалитетом открытого конкурса (если дом сам не выбрал способ управления). Однако, по мнению экспертов, это не означает, что все потеряно, поскольку между проведением собрания и вступлением в силу его решения есть значительный промежуток времени, в течение которого можно успеть подать в суд на прежнюю организацию. Согласно письму Минрегионразвития РФ: «Организация, выбранная или созданная собственниками помещений для управления многоквартирным домом, в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), обязана приступить к управлению многоквартирным домом в следующие сроки <…> - не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 162 Кодекса)». Таким образом, для подачи иска есть 30 дней, а если в договоре оговорен больший срок, то, соответственно, еще больше. Практика показывает, что удобным для процедуры передачи дома в управление следует считать срок 60 дней, который и следует оговаривать в договоре.