Он-лайн интервью Евгения Богомольного

Евгений Богомольный

Заместитель председателя Комитета Госдумы по собственности, доктор экономических наук

Тема: "Управление жилыми домами. Что лучше - ТСЖ или управляющая компания?"

В соответствии с принятием нового жилищного кодекса до 1 марта 2006 года собственникам жилья предстоит решить три основных вопроса: выбрать форму управления домом, установить платеж за капитальный ремонт, порядок и сроки его проведения и утвердить договор управления. В противном случае муниципалитеты вправе объявить тендер на управление жилым домом среди управляющих компаний.

Как будут взаимодействовать в одном доме жильцы-собственники с муниципальными или ведомственными жильцами? Сколько компаний могут управлять одним домом? Имеет ли значение в выборе управляющей компании площадь квартиры? На эти и другие вопросы вам ответит наш гость.

13:59 Марина Иванова
Наш дом идет под снос (ветхая пятиэтажка, 30 квартир). Как в этом случае поступить нам - жильцам ветхой пятиэтажки?
Думаю, что в любом случае вам необходимо создать ТСЖ с тем, чтобы в дальнейшем было защищать свои права при сносе.

14:03 Иван Аксаков (Тюмень)
У нас в городе кампания ТСЖ проходит в сжатые сроки. Очередная "кампанейщина " показывает, что в Товарищества идут элитные дома, а 'хрущебы' и ветхое жилье остается за рамками нового и безусловно интересного явления. Не создается ли у Вас впечатление, что все это происходит ради одного - муниципалы попросту хотят "скинуть" с баланса жилые фонды и оставить неблагоустроенных горожан один на один со своими проблемами?
Думаю, что вы не совсем правильно думаете, потому что муниципалам наоборот было бы лучше оставить под своим контролем элитные дома, на базе 'хрущеб' и ветхого жилья создать ТСЖ. Спешить не надо, лучше внимательно ознакомиться с Жилищным кодексом и принять решение о создании ТСЖ, тогда легче будет решать вопросы старого жилья. Так как ТСЖ может потребовать с муниципалов денег на капитальный ремонт вашего жилья, что, конечно, является основной задачей жильцов этого дома и основным желанием.

14:04 Анна Михайловна, г. Москва
Играет ли значение в выборе управляющей компании площадь квартиры собственника?
Играет определяющее значение, так как в зависимости от площади жилья, принадлежащего собственнику, зависит количество голосов при участии в общем собрании жильцов.

14:06 Ольга
Г-н Богомольный как Вы считаете, как один из разработчиков этого закона, захотят ли собственники жилья участвовать в выборе компании, которая должна будет управлять их домом, квартирой, подъездом, лифтом, мусоропроводом и т.д. А также клумбой, газоном, детской площадкой, то есть прилегающей к дому территорией? Или же проявят безразличие и пустят все на самотек?
Этот вопрос является одним из самых больных и сложных при внедрении нового Жилищного кодекса. Хотим мы или не хотим, но сегодня собственник жилья обязан отвечать за принадлежащее ему имущество как личное, так и находящееся в общей собственности и этим вопросом должны заниматься все, начиная с самого верха и кончая местными органами самоуправления, в том числе, и жильцами. Иначе мы никогда не наведем порядок в управлении собственностью, так как теперь жаловаться не на кого, кроме как на себя.

14:09 Николай
Могут ли несколько домов объединиться для выбора одной, общей, управляющей компании?
Если эти дома расположены рядом, имеют общие коммуникации, то можно. Надо понимать, что решение о выборе одной управляющей компании каждый дом принимает отдельно большинством голосов. Самое главное - правильно выбрать управляющую компанию. На сегодняшний день они уже есть и работают. Надо обратить внимание, насколько эти управляющие компании обладают опытом управления жильем, насколько они открыты перед жильцами в вопросах экономики, тарифов.

14:11 Елена Новикова
Евгений Исаакович, насколько увеличится плата за жилье и коммунальные услуги при переходе с 1 марта на новую форму управления жилыми домами: будь то ТСЖ или управляющая компания?
Если выбрать органом управления домом ТСЖ, при этом установив всюду приборы учета на холодной, горячей воде, газе, теплоснабжении, то как показывает практика, плата снижается на 30-40%.

14:15 Леонид Михайлович
Какие последствия ждут собственников жилья, если до 1 марта не будет решено, кто же будет управлять их жилым (многоквартирным) домом?
Если до 1 марта жильцы не решат, кто же будет управлять их жилым домом, то местные органы самоуправления проведут открытый тендер и сами выберут управляющую компанию. При этом все расходы на проведение тендера оплатят, естественно, жильцы. Естественно, что сумма эта будет достаточно большая, закрытая, т.е. разобраться с ней будет невозможно. И в дальнейшем каждый собственник жилья обязан будет заключить договор с этой управляющей компанией, а эта управляющая компания, скорее всего, будет тот же ЖЭК или ДЭЗ, который всегда ругали за плохую работу. Поэтому как бы не хотелось, надо собираться и создавать Товарищество собственников жилья.

14:16 Светлана
Каким образом частные арендаторы могут участвовать в выборе управляющей компании?
Частные арендаторы участвуют в выборе управляющей компании или создании ТСЖ также как и собственники жилья. Т.е. они имеют столько голосов, сколько имеют арендованной площади.

14:18 Алена Прусак
Как будут взаимодействовать в одном доме жильцы -собственники (приватизировавшие квартиру) с теми, кто заключил договор социального найма с муниципалитетом (муниципальное жилье) или ведомством (ведомственное жилье)? Имеют ли последние право голоса?
Как известно, в одном доме могут быть и жильцы-собственники, и те, кто заключил договор социального найма. Но право голоса при выборе формы управления домом имеют только собственники, т.е. жильцы-собственники и муниципалитет или ведомства. Вот они и имеют право голоса на общих собраниях жильцов.

14:27 Герман
Сколько компаний могут управлять одним домом?
Одним домом может управлять только одна компания.

14:28 Нина Михайловна. председатель ЖСК
Как новый жилищный кодекс касается домов ЖСК? Должны ли мы также принять решение до 01.03.06? Если мы выберем самоуправление, будут ли какие-нибудь дотации от города на капитальный ремонт (дом 1971 г. постройки). Что будет с Мосжилкооперацией?
В Жилищном кодексе есть глава (раздел 5), посвященный жилищным и жилищно-строительным кооперативам. До тех пор, пока не все жильцы выплатили пай, жилым домом управляет ЖК или ЖСК. Т.е. им не надо ничего выбирать.

14:32 Алефтина
Просчитано ли разработчиками нового Жилищного Кодекса, на сколько увеличится плата за жилье, после того, как собственник, согласно этому кодексу, станет нести полную ответственность за содержание жилищного фонда?
Собственник, несущий полную ответственность за содержание жилищного фонда, должен беспокоиться о том, чтобы платить по фактическому потреблению услуг (водопотребление, водоотведение, газообеспечение, газоснабжение и др.). Поэтому он должен в первую очередь установить всюду, где только возможно, приборы учета, поверенные и согласованные с организациями, оказывающими услуги, проводить регулярно независимую экспертизу устанавливаемых тарифов, и тогда мы считаем, что плата за жилье должна снизиться.

14:37 Гридин Андрей Александрович
В нашем доме нелегитимно образованное ТСЖ ( очевидные факты подлога протоколов собрания жильцов и избрания правления ) пытается навязывать жильцам тарифы превышающие тарифы , действующие для оплаты коммунальных услуг , которые большинство жильцов в настоящее время оплачивают в ТСЖ , созданное застройщиком как кондоминимум и на балансе которого находится дом. В настоящее время конфликт между двумя ТСЖ рассматривается в арбитражном суде. Вопросы 1. В случае недоверия нелегитимно созданному ТСЖ, возможно ли обращение части жильцов в районные органы управления о назначении управляющей компании для обслуживания принадлежащей части жильцов собственности в этом доме. 2.В случае вынесения арбитражем решения в пользу нелегитимно избранного ТСЖ, будем ли мы (часть жильцов) подчиниться большинству ( ???) или имеем всё же право на установление хозяйственно-финансовых отношений с третьей организацией (управляющей, обслуживающей и т.д.) 3.Возможно ли в принципе в случае постановки дома на баланс ТСЖ банкротство последнего как юридического лица по тем или иным обстоятельствам и, как следствие, приобретение прав на эксплуатацию дома "заинтересованной" стороной со всеми вытекающими последствиями . С уважением, А.Гридин
1.Любые действия жильцов возможны, но только большинства владельцев собственностью в этом доме или же при бездействии районного органа управления сами назначат управляющую компанию. 2. Если Арбитражный суд вынесет решение в пользу 'нелегитимно' избранного ТСЖ, то оно будет считаться легитимным по решению суда и, естественно, меньшинство будет подчиняться большинству. 3. Вопрос требует более глубокого юридического рассмотрения. Еже ли очень интересно, то читайте Закон 'О автономных некоммерческих организациях'.

14:45 Светлана
После вступления в силу нового ЖК можно ли будет огородить двор дома так, чтобы посторонние люди и машины не могли проникнуть на территорию нашего дома? Какие для этого необходимо иметь документы?
Решение общего собрания жильцов дома вправе принимать любые решения в пределах Жилищного кодекса, направленные на управление их собственностью, в том числе и придомовой территории. т.е. как распоряжаться придомовой территорией жильцы могут сами, но при этом, конечно, запретить чужим людям ходить через территорию нельзя. Для ограждения двора необходимо иметь решение общего собрания, согласование с районным архитектором конструкции этой ограды и другие разрешительные документы, согласно Жилищному кодексу.

14:48 Игорь
Как Вы думаете, удастся ли при введении нового Жилищного Кодекса демонополизировать рынок управления домами? Достаточно ли только ввести в действие этот ЖК? Не утонет ли хорошая идея в неумении и нежелании жителей домов самим заниматься своими домам, проявлять собственную инициативу? Ведь такой практики у нас раньше не было.
Во-первых, Жилищный кодекс направлен именно на демонополизацию рынка управления домами - это его одна из основных задач. Во-вторых, введение в действие только Жилищного кодекса, конечно, недостаточно - нужна правильная и хорошая инициатива собственников, а это надо воспитывать и воспитывать. Так как действительно такой практики у нас раньше не было, но у нас другого выхода нет. Или же мы сами занимаемся управлением своей собственностью, или же за нас это будут делать 'чужие дяди' - а это мы проходили.

14:51 Ольга
Что делать, если на общем собрании жильцами дома не достигнуто согласия об установлении порядка пользования общим имуществом дома?
Общего согласия и не надо. Главное, чтобы большинством голосов, т.е. более 50% собственников жилья данного дома было принято решение о порядке пользования общим имуществом. При этом надо иметь ввиду, что каждый собственник имеет не один голос, а голоса пропорционально его площади квартиры по отношению к общей площади дома. Если же собрание не набрало более 50% голосов, то надо собираться еще и находить взаимоприемлемое решение - другого пути нет.

14:54 Виталий Ганин
Какие обязанности возложены на управляющего жилым домом? Спасибо.
Вопрос очень большой. Советую вам обратиться к статье 148 ЖК и к разделу 8.

14:55 Артем Медведев, г. С-Петербург
Простите, у меня вопрос немного не по теме: когда будут приняты поправки в Закон о долевом строительстве? Не могли бы Вы прокомментировать и дать оценку, подготовленным к принятию Госдумой поправкам в этот закон. Спасибо.
Надеюсь, что это будет или конец этого года или первый квартал следующего года. Поправки направлены в первую очередь и на облегчение работы строительных организаций, и на повышение защиты дольщиков.

14:57 Людмила, г.Москва
Сохраняются ли какие-либо льготы, при переходе дома в собственность ТСЖ и если да, то какие?
Статья 159 и 160 Жилищного кодекса полностью посвящены тем субсидиям и компенсациям, которые остаются при переходе дома не в собственность ТСЖ, а в управление ТСЖ. Потому что собственниками дома при любой форме управления остаются жильцы - собственники.

14:59 Татьяна Ивановна
В нашем доме образовано ТСЖ. Я отказалась быть его членом. ТСЖ своим решением огородило двор, за что собрало со всех жильцов 1 тыс. рублей. Я же, не будучи членом ТСЖ, отказалась платить такую большую для меня сумму. Теперь они грозятся не пускать на территорию огороженного дома автомобиль моих родственников, часто приезжающих ко мне в гости. Имеют ли они на это право? Что Вы можете посоветовать на этот счет?
Если большинством голосов собственников - жильцов дома принято решение о создании ТСЖ, отказаться быть членом ТСЖ - вы не имеете права. Таким образом, требования ТСЖ законны. Однако ТСЖ при рассмотрении этого вопроса, т.е. жильцы вашего дома, должны внимательно подходить может ли человек оплатить такую сумму, и было бы правильным учитывать материальное положение и статус (пенсионеры, многодетные семьи, малоимущие и т.д.) при определении размера взноса. С таким ходатайством Вы можете обратиться в правление ТСЖ с просьбой установить Вам посильную сумму. Это будет доброй волей правления ТСЖ.

15:03 Игорь
Обязательно ли организовывать ТСЖ?
Жилищным кодексом предусмотрено три формы управления жилым домом. Первая - это сами собственники, второе - создание товарищества собственников жилья и третья - управляющая компания. Право жильцов выбрать любую из форм. Это прописано в статье 161 Жилищного кодекса.

15:06 Наталья Петровна
Как это коснется домов ЖСК? Можем ли мы остаться как есть сейчас?
Согласно Жилищному кодексу до того времени, пока не выплачены все паи в ЖСК, за содержание многоквартирного дома отвечает ЖСК. Только тогда, когда все члены ЖСК полностью внесли паевые взносы, происходит преобразование ЖСК в ТСЖ.

15:07 Валерий
Гарантировано ли улучшение качества обслуживания с появлением управляющей компании? Что должно измениться при этом: тарифы, чистота в подъездах, на территории двора?
Улучшение работы управляющей компании, связанное с вашим вопросом, напрямую зависит от договора, заключенного между собственниками жилья (ТСЖ) и управляющей компанией и требовательностью вами к исполнению договора.

15:09 Владимир
Куда уйдут деньги собранные на капитальный ремонт дома?
Деньги, собранные Вами уйдут только на капитальный ремонт Вашего дома и никуда более. Так как эти деньги лежат на Вашем счету в ТСЖ.

15:10 Лариса Тихонова
Сможет ли управляющая компания контролировать подачу тепла в квартиры, чтобы температура была стабильной, без перепадов. Днем, когда большинство жителей на работе, а в квартирах остаются пожилые и дети - температура резко падает, к вечеру - тепло в квартире увеличивается. Вероятно, речь идет о банальной экономии тепла, не в пользу жителей...
Если вы в договоре предусмотрели такой вопрос, то может. А экономия тепла, указанная вами, позволит вам платить меньше при условии установки приборов учета.

15:12 Наталья Петровна
ЖСК, пай выплачен, дом старый. Если создать ТСЖ многоквартирного дома, будет ли какая-либо дотация на капремонт (например, лифтов)?
Как уже говорилось ранее, все субсидии и компенсации, несмотря на форму управления жилыми помещениями, остаются. В вашем случае вам необходимо обратиться в органы местного самоуправления за дотацией на капремонт и через ваших депутатов местных органов власти добиться включения в бюджет вашего муниципалитета таких дотаций.

15:16 Дмитрий
Что нужно чтобы провести собрание? На что нужно обратить внимание собственнику при проведении собраний? Что может говорить о неправомерности собрания? Как обжаловать результаты, если эти факты налицо?
1. Внимательно прочитать Жилищный кодекс и комментарии к нему, где очень подробно прописано проведение собрания - глава 14, статья 145-146. 2. Нужно обратить внимание на строгое выполнение вот этих двух статей. 3. О неправомерности собрания говорит то, что были допущены подтасовки голосов, ненадлежащим образом оформленная доверенность и др. Чтобы обжаловать результат, надо зафиксировать все факты, известные вам, и обратиться в суд.

15:20 Николай
Г-н Богомольный, состояния домов ,построенных более 20-25 лет тому назад на сегодняшний день далеки от стандартов по многим параметрам(плохая шумоизоляция, высокая изношенность коммуникаций и др.)Должен ли ЖЭУ, отвечающий за эксплуатацию дома, произвести необходимый ремонт до момента передачи прав на эксплуатацию ТСЖ или управляющей компании по решению общего собрания жильцов? Должен ли быть предоставлен отчет о расходовании средств на содержание дома представителями ЖЭУ на момент передачи?
Конечно, если бы ЖЭУ, отвечающее за эксплуатацию дома или бы провела, или бы отдала деньги на проведение ремонта, то это был бы самый лучший вариант. К сожалению, в большинстве случаев, такого нет. Поэтому, чтобы хоть что-то иметь, нужно через ваших местных депутатов добиться включения в бюджет муниципалитета данных средств.

15:22 Нина Михайловна
На чей счет будет поступать дотация на капремонт - ТСЖ или управляющей компании?
Они будут поступать тому, с кем заключен договор.

15:23 Наталья Прохорова
Что делать, если жильцы дома обращаются в ДЭЗ с просьбой ознакомиться о проделанной ими работе в конкретном доме, а в ответ слышат: 1.Отказ в грубой форме,2. "Выберете сначала нас, потом покажем отчетность. Может быть".3. "Обращайтесь в прокуратуру". Как себя вести правильно с агрессивными ДЭЗами?
По закону ДЭЗы обязаны представить всю необходимую информацию для управления домом. Если они выбирают путь 1 или 2, то вы выбираете 3 путь.

Евгений Богомольный

Источник http://online.izvestia.ru

Постоянный адрес новости http://online.izvestia.ru/archive.pl?id=232&fl=Б