01.11.04  Участники рынка считают, что это приведет к смерти российской ипотеки

Участники ипотечного рынка опасаются, что российской ипотеке осталось жить недолго. К таким выводам пришло Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), после того как правительство решило сократить государственную поддержку ипотечных программ агентства на будущий год. В таком случае, полагают в АИЖК, российская ипотека рискует остаться полностью без длинных денег, которых на рынке никогда и не было. Впрочем, эксперты считают, что ипотека все же выживет, однако будет развиваться гораздо более низкими темпами, чем это происходило бы при наличии господдержки.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию было создано правительством с целью реализации программы формирования рынка доступного жилья в России. Основной задачей агентства является рефинансирование ипотеки, то есть выкуп закладных у банков. Впоследствии АИЖК должно выпускать ценные бумаги на выкупленные пулы закладных, продавать их на рынке и таким образом рефинансироваться. Однако в настоящее время агентство пользуется государственными деньгами для выкупа закладных, в силу отсутствия рынка ипотечных ценных бумаг в России. При этом деятельность агентства наиболее актуальна для регионов, в которых отсутствуют денежные ресурсы в достаточном количестве. Собственно, АИЖК и ведет свою деятельность в них, создавая общефедеральную систему ипотечного кредитования посредством заключения соответствующих договоров с администрациями регионов и местными банками. На сегодняшний день агентство заключило договора с 68 субъектами Федерации. В ряде регионов уже сейчас работают уполномоченные агенты, большинство из которых - банки. В Москве по программе АИЖК работает, например, Городской ипотечный банк.

Сегодня агентством профинансирован выкуп закладных на сумму 3,5 млрд руб. В 2005 г. АИЖК, согласно утвержденному плану, должно выкупить закладных на общую сумму уже 12 млрд руб. Однако государство отказывается полностью финансировать деятельность ипотечной штаб-квартиры, заявляя о своем намерении выделить средства лишь на выкуп половины закладных. Именно этот факт и вызывает обеспокоенность агентства. 'Минфин заявляет о намерении снизить финансирование программ АИЖК, при этом не предлагая альтернативного механизма', - сказал RBC daily начальник управления федеральных программ агентства Денис Гришухин. При этом, по мнению г-на Гришухина, в России в настоящее время альтернативы государственной поддержке просто нет. 'У банков нет длинных денег, которые позволяли бы финансировать кредиты сроком на 10-20 лет, - говорит он. - То есть самостоятельно, без поддержки, банки просто не смогут развить ипотеку. Они могли бы привлечь средства с открытого рынка, однако законодательство об ипотечных ценных бумагах до сих пор окончательно не сформировано. ФСФР должна выпустить еще более десятка инструкций, чего не происходит'. В настоящее время корпоративные заемщики на открытом рынке могут привлекать деньги в среднем на три года, чего, естественно, недостаточно для рефинансирования ипотечных кредитов. Более того, эксперты полагают, что те структуры, которые могли бы обеспечить приток длинных денег на ипотечный рынок, оказались не готовы к этому. В первую очередь это страховые компании и негосударственные пенсионные фонды. Однако, по данным экспертов, у страховых компаний ресурсы слишком малы, а негосударственная пенсионная система так и не сформировалась. Этот факт, впрочем, подтверждают и сами управляющие компании, которые в настоящее время склонны отказаться от участия в пенсионной реформе: количество пенсионеров, решивших отдать свои будущие доходы негосударственным институтам, оказалось слишком мало.

'Частично российская ипотека финансируется за счет кредитов иностранных банков, - говорит Денис Гришухин. - По такой схеме работают 'Райффайзенбанк' и банк 'ДельтаКредит'. Однако иностранные банки в одиночку не смогут поднять огромный российский рынок'. Особенно остро эта проблема стоит для регионов, в которых ипотека работает только по схеме АИЖК (за исключением кредитных продуктов, предлагаемых Сбербанком). На конференции, посвященной вопросам развития ипотеки в России, прошедшей на минувшей неделе, регионы, кстати, выразили свою обеспокоенность происходящими событиями. По мнению Дениса Гришухина, если государство самоустранится от развития ипотечного рынка, последний не сможет стать массовым. Очевидно, что сама ипотека как факт не уйдет в небытие, но о ее массовости, по мнению эксперта, можно будет забыть. В первую очередь из-за того, что государственная поддержка позволяла снижать ставки по кредитам, тем самым удешевляя ипотеку для населения. В условиях, когда ипотечные кредиты доступны менее чем 10% населения, этот фактор играет довольно важную роль.

Впрочем, с такой оценкой ситуации согласны не все. 'Ипотека будет востребована рынком, - сказал RBC daily эксперт Центра развития Дмитрий Лепетиков. - В настоящее время идет сильная переориентация банковской сферы на работу с населением. А ипотечный кредит в этой связи является наиболее перспективным продуктом, который позволяет получать уверенный доход при высокой надежности. Хотя, безусловно, необходимо признать, что при наличии государственной поддержки ипотека развивалась бы более быстро'. По мнению Дмитрия Лепетикова, ипотечный рынок в настоящее время настолько мал, что для его развития хватит тех денег, которые есть у банков, по крайней мере, для выдачи не очень длинных кредитов сроком на пять лет. 'Необходимо учитывать, что сейчас идет удлинение ресурсной базы, - говорит он, - как за счет средств населения, так и за счет удлинения кредитов западных банков'. Впрочем, эксперты сходятся во мнении, что при отсутствии государственной поддержки выйти на запланированный объем ипотечных кредитов к 2010 году не удастся.

источник http://www.rbcdaily.ru