- Юрий Анатольевич, насколько я знаю, Вы не новичок в управлении многоквартирными домами, работали в этой сфере еще задолго до введения нового Жилищного кодекса в 2005 году…


- Да, это действительно так. В 1997-2003 годах я возглавлял структурное подразделение «Удмуртнефти», управлявшее ведомственными домами этой организации. Всего на балансе «Удмуртнефти» находилось тогда около 70 домов, которые затем были переданы «под крыло» муниципалитета, то есть в управление Горжилуправления г. Ижевска. УК «ЖКК», которую мы тогда с коллективом создали, при этом осталась обслуживающей организацией для значительной части домов нефтяников и работала по договору с ГЖУ.


- После передачи на баланс МУ «ГЖУ» что-то изменилось для этих домов?


- Возникли объективные трудности. Ведь раньше «Удмуртнефть», как и другие успешно работавшие предприятия, так или иначе, все равно дотировала обслуживание «своего» жилищного фонда. Выделялись существенные суммы на ремонт, дополнительная техника в случае необходимости. А после передачи в Горжилуправление, наоборот, часть средств, собираемых с жителей, «оседала» в муниципальном учреждении, а обслуживающие организации вынуждены были содержать и ремонтировать дома лишь на те средства, которые были прописаны в договоре с ГЖУ. Ситуация теоретически должна была поменяться с введением 1 марта 2005 года в действие нового Жилищного кодекса, который отменял принцип «общего котла» и предполагал индивидуальный учет средств по каждому дому, но, по моим наблюдением, и сегодня практика «общего котла» еще не изжита не только в муниципальных, но и некоторых частных компаниях. Я уж не говорю о необоснованных присвоениях средств жителей путем завышения стоимости смет и т.д. Внедрение прозрачности и открытости в управлении ЖКХ идет очень трудно.


- Я знаю, что многие дома, обслуживавшиеся УК «ЖКК», после введения нового Жилищного кодекса в 2005 году избирали вашу компанию в качестве управляющей, но вы тогда предпочли сменить основное направление деятельности. С чем это было связано?


- Наша организация кроме работы с домами специализируется также на обслуживании котельных и ЦТП, ремонтно-строительных работах. Это более рентабельное направление - во всяком случае, быстрее окупаемое, поэтому мы тогда приняли решение сосредоточиться именно на нем. Необходимо было закрепиться в этой сфере. Наше возвращение к управлению домами состоялось в 2009 году – по сути, по инициативе городской администрации, озабоченной непростой ситуацией с частью жилого фонда, где собственники квартир не провели собрания по выбору управляющих компаний.


- Управление такими домами выставляется, по Жилищному кодексу, на конкурс…


- Совершенно верно. Другое дело, что в Ижевске есть жилой фонд, управление которым не считается интересным для коммерческих организаций, – обычно это старые, небольшие дома по 8 – 20 квартир, иногда деревянные, в довольно изношенном состоянии, жители которых, как правило, не могут платить за жилищные услуги больше тарифов, рекомендуемых горадминистрацией. Но я полагаю, что даже таким жилым фондом можно управлять рационально и постепенно решать его проблемы, если не ставить целью немедленное извлечение коммерческой прибыли. Когда в 2009 году из администрации города к нам обратились с письмом, мы приняли участие в конкурсе, выиграли его и взяли в управление 12 малоквартирных домов в Октябрьском районе.


- И как успехи в работе с таким жилым фондом?


- Мы не боимся трудностей – работаем. Например, в домах на так называемом 14-м километре организовали нормальный вывоз мусора, который там отсутствовал. До нас там стояла одна некондиционная заводская мульда для сбора стружки, мусор жители складывали и мимо нее – просто в кучу. Дорожное предприятие вывозило мусор непостоянно – в результате образовывались горы мусора, который растаскивался собаками, разносился ветром. Короче - полная антисанитария… В другой «точке» - в микрорайоне Нагорнем, где у нас в управлении пять домов, - пришлось решать другую системную проблему.


Там в запущенном состоянии находится водопровод, который с точки зрения закона вообще не имел собственника, имел статус бесхозяйного. За водоснабжение там даже деньги не собирались с жителей – понятно, к какому состоянию при таких условиях должен был прийти водопровод. Мы его отремонтировали, сейчас пытаемся заставить муниципалитет и «Ижводоканал» принять его на свой баланс, хотя это большая проблема – для передачи нужно изготовить дорогостоящую документацию, но не за счет жителей же это делать... Сейчас мы разработали и утвердили график текущего ремонта – будем постепенно решать самые болевые точки этих домов.


- А обычные многоквартирные дома есть в управлении УК «ЖКК»?


- Да, с начала 2011 года мы вступили в управление тремя достаточно большими жилыми домами, жители которых на общих собраниях избрали нашу компанию в качестве управляющей. Это дома на улицах Сельской, 9-й Подлесной и Удмуртской.


- Большой разброс по городу, нет ли в этом неудобства для жителей?


- Если тут и есть определенные неудобства, то только для управляющей организации, а не для жителей. У нас есть своя ремонтная служба, работники которой снабжены мобильными телефонами. В случае поступления заявки через полчаса наши специалисты прибудут по месту возникшей проблемы. Что касается дворников, уборщиц, то мы стараемся нанимать людей, проживающих по месту работы. Это, кстати, и повышает их ответственность. Если говорить о получении жителями справок, начислении квартплаты, то у нас заключен договор с муниципальным учреждением МАУ РИЦ, которое выполняет функции паспортной службы и расчетов. Их отделения представлены в каждом районе города – это удобно для людей.


- Что-то уже удалось сделать по этим домам за полгода?


- Занимаемся пока внутренними коммуникациями – заменой вентилей, кранов, ревизией запорной арматуры, опрессовкой системы отопления, ремонтом задвижек, заменой фрагментов канализации. Непростым оказался дом №5 по ул. Сельской, который с трудом сдавался в эксплуатацию, одно время проходил даже по категории дома обманутых дольщиков. Там не оказалось теплоизолированной трассы – пришлось менять стояки в подъездах, исправлять, по сути, конструктивные ошибки. На Сельской, как, впрочем, и в других домах, к сожалению, среди жителей много неплательщиков – до 40%, а ведь мы по предложению актива собственников еще при заключении договора снизили тариф на 1,70 руб. на кв. м по сравнению с тем, что брала прежняя управляющая компания.


- Как же быть с должниками, ведь добросовестные жители не должны страдать от того, что соседи не платят…


- Приходится работать персонально с должниками. Закон предусматривает принятие мер к должникам через 6 месяцев, через которые управляющая компания имеет право отключить электроэнергию, ввести ограничение по водоотведению (канализации). Мы предупреждаем должников о возможных последствиях, и многие сегодня понимают это и начинают менять свое отношение. Кроме того, очень важны последние поправки в Жилищный кодекс и новые Правила предоставления коммунальных услуг, которые позволяют перейти на прямые договоры жителей с поставщиками ресурсов. Учитывая то, что сегодня в квартплате 70 процентов – это деньги, которые идут поставщикам тепла, горячей и холодной воды, газа, электричества, это во многом решает проблему. Кстати, мы и сейчас не позволяем себе отдавать монополистам те деньги, которые добросовестные жильцы заплатили за жилищные услуги. Платим поставщикам пропорционально: внесли квартплату 70 процентов жителей – отдаем 70, внесли 60 – значит, 60.


- Но некоторые компании, кроме того, оспаривают у монополистов – например, ООО «УКС» - завышенные объемы теплоэнергии и горячей воды к оплате…


- В этом вопросе мы тоже во главу угла ставим интересы жителей. Можно, конечно, вступить в конфликт с монополистом, но если при этом дом рискует быть оставлен без горячей воды на несколько месяцев, мне знаем, что сами жители на это не согласятся.


В ближайшее время мы поставим перед общим собранием собственников квартир вопрос о переходе на прямую оплату коммунальных ресурсов, как это позволяют новые поправки в жилищное законодательство. И если жители готовы будут индивидуально оспаривать выставляемую оплату, мы готовы будем оказывать юридическую помощь.


Вообще проблема монопольных цен на коммунальные ресурсы – очень острая. Как известно, все последние годы рост цен на них обгонял рост платы за содержание и ремонт домов. В результате многие управляющие компании вгоняют жителей фактически в кабалу, форсируя проведение дорогостоящих текущих ремонтов. При этом именно на ремонтных работах есть возможность получения необоснованной прибыли – путем простого завышения смет. И ни жители, ни проверяющие инстанции не могут доказать, что сметы завышены, поскольку формально в них по закону могут быть заложены непроизводительные расходы (транспортные, накладные, расходы на стесненность и т.п.), которые на самом деле получаются «из воздуха».


- Какой же выход в этой ситуации?


- Усиление контроля со стороны жителей и выбор ими той компании, которая действует максимально открыто и прозрачно. Мы, например, в нашем договоре управления специально закладываем норму, что проведение ремонтов и выделение средств на них за счет экономии от установки приборов учета – только по согласованию с собственниками. Кроме того, мы намерены инициировать в ближайшее время в каждом доме создание совета дома, как требует сегодня новый Жилищный кодекс. Вообще договор управления – очень важная вещь, которую часто недооценивают. Например, в договорах ряда ижевских компаний содержится норма, что они не несут ответственности за материальный ущерб, который возникнет в ходе управления и обслуживания дома «не по вине управляющей компании». У нас в договоре такой нормы нет. В нашем договоре не предусмотрено также взимание процента за услуги по банковскому переводу – это у нас идет из тех 5% средств, которые уже заложены на управление.


- В ближайшее время, насколько я знаю, Совет домовых комитетов Ижевска намерен разработать и предложить всем участникам рынка новый «типовой договор» управления, который бы учитывал новые изменения в законодательстве и уже накопленный опыт. Ваша компания готова была бы взять его за основу?


- Нас устраивали те принципы, которые были заложены в прежнем договоре, разработанном Советом домовых комитетов, поэтому, думаю, у нас не возникнет сложностей и с новой его версией. УК «ЖКК» выступает за открытость и прозрачность и честную работу в управлении домами.