Под действие налога на имущество физических лиц (НИФЛ) попадают практически все жители города (включая младенцев), на которых зарегистрированы какие-либо постройки (квартиры, частные дома, гаражи и т. п.). Многих (впервые за несколько лет) серьезным образом насторожили весьма внушительные суммы в пришедших налоговых уведомлениях. Однако каких-либо обоснований величины налоговой базы в данных документах налогоплательщик, увы, не найдет.


Попытка детально разобраться в этом вопросе привела к неутешительному выводу: в течение длительного времени граждане города переплачивают налог на имущество, так как в подавляющем большинстве налоговая база (инвентаризационная стоимость имущества) оказалась завышенной более чем в два раза.


Как это произошло и кто в этом виноват?


Налог на имущество физических лиц - один из первых налогов постсоветской России. Соответствующий закон был принят еще в 1991 году, который несколько раз корректировался после принятия Налогового кодекса РФ. Данный налог полностью поступает в бюджет города. Следует отметить, что в Налоговом кодексе РФ до сих пор нет главы, регулирующей взимание этого налога, поэтому он до сих пор рассчитывается по старым инструкциям и ведомственным приказам.


В основе данного налога лежит инвентаризационная стоимость недвижимого имущества, под которой, согласно инструкции МНС России от 02.11.1999 г. №54, понимается «восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги».


Иными словами, восстановительная стоимость объекта недвижимости - это сумма средств, необходимая для возведения объекта-аналога на текущий момент.

Выяснить данную стоимость, в общем-то, не так уж и сложно. Согласно установленному порядку данная стоимость должна содержаться как в техническом паспорте на многоквартирный дом в целом (в ценах 1984 года), так и в индивидуальном техническом паспорте на отдельную квартиру.


При этом следует иметь в виду, что ежегодно постановлением Правительства Удмуртской Республики утверждается поправочный коэффициент к уровню цен 1984 года для пересчета инвентаризационной (восстановительной) стоимости объектов недвижимости на очередной год. Так, согласно данным постановлениям, устанавливались следующие коэффициенты пересчета: в 2005 г. - 30,7; в 2006 г. - 35,7; в 2007 г. - 42,2; в 2008 г. - 48,2; в 2009 г. - 57,0.


Также ежегодно должен начисляться коэффициент износа (0,8% за каждый год), который уменьшает восстановительную стоимость здания.


Порядок оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности, был утвержден еще приказом министра архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации № 87 от 4 апреля 1992 г., согласно которому данная оценка осуществляется по состоянию на 1 января каждого года.


Правомерность применения вышеуказанного порядка была подтверждена в Определении Конституционного суда РФ № 473-О от 21.12.2004 г., Определении Верховного суда РФ от 18.01.2006 г. по делу № 60-Г05-14, Письма Министерства финансов РФ от 12 мая 2008 г. N 03-05-06-01/12.


Главой 3 указанного выше Порядка предусмотрено, что, в соответствии со статьей 3 Закона Российской Федерации N 2003-1 от 9 декабря 1991 г., оценка строений, помещений и сооружений производится по их инвентаризационной стоимости. Определение инвентаризационной стоимости строений и сооружений для целей налогообложения осуществляется по восстановительной стоимости, уменьшенной на величину стоимостного выражения физического износа на момент оценки.


Определение восстановительной стоимости строений и сооружений производится по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости с ее последующим пересчетом в уровень цен года оценки по коэффициентам, утверждаемым органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.


Для квартир, гаражных боксов, других помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности, устанавливается единый функциональный показатель - кубический метр.

В этом месте начинается самое интересное. Оказывается, обязанность по ежегодному предоставлению сведений об инвентаризационной стоимости объектов налогообложения законом возложена на местные бюро технической инвентаризации (БТИ). В Ижевске – это ГУП «Удмурттехинвентаризация».


Однако с некоторых пор (где-то с 2005 года) из БТИ в районные налоговые инспекции стали поступать сведения не о восстановительной стоимости квартир (помещений), а о какой-то ими же придуманной «действительной стоимости», которая ничего общего со стоимостью для целей налогообложения не имела и, как правило, оказывалась значительно большей.


В чем принципиальное отличие между восстановительной и действительной стоимостью, удалось определить сразу, но тем печальнее сделанный вывод: ошибка является системной и привела к значительному увеличению налоговой нагрузки на население нашего города и переплаченным налогам (по предварительным расчетам за 2005-2008 годы, то есть еще до введения новой методики расчета (!), переплата составила порядка 100 млн руб.).


Для того чтобы понять, каким образом БТИ «помогло» залезть в карман налогоплательщиков, обратимся за помощью к школьным учебникам по геометрии.


Дело в том, что восстановительная стоимость здания определяется как произведение полного строительного объема здания (в куб. метрах) на цену одного кубического метра строительства на конкретный расчетный год. При этом в строительный объем здания попадает всё: жилые и нежилые помещения, чердаки и подвалы, лестничные клетки и лифтовые шахты, балконы и лоджии, холлы и вестибюли и даже толщина несущих стен и перекрытий.


Согласно статье 2 ФЗ «О налогах на имущество физических лиц», объектами налогообложения признаются «жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения, находящиеся в собственности физических лиц».


Таким образом, перечисленное в статье 36 Жилищного кодекса РФ общее имущество многоквартирного дома, которое, как известно, не является частью квартиры, не является объектом налогообложения на имущество физических лиц.


Следовательно, чтобы определить восстановительную стоимость отдельно взятой квартиры, необходимо восстановительную стоимость всего дома в целом поделить на строительный объем дома в кубических метрах и умножить на объем вашей квартиры, тоже, естественно, в кубических метрах. Можно еще проще: объем квартиры в кубических метрах сразу умножить на цену одного кубометра строительства на конкретный год (берется из соответствующих сборников). Для определения объема квартиры необходимо перемножить площадь квартиры на высоту потолка (эти данные имеются в техническом паспорте на квартиру).


Весьма простая арифметика почему-то оказалась не под силу специалистам БТИ, которые по непонятной причине передают в налоговые органы сведения о некой «действительной» стоимости, полученной путем деления восстановительной стоимости всего дома (напомню, она определяется применительно к строительному объему здания), но не на строительный объем дома в кубических метрах, а на полезную (принадлежащую на праве собственности) площадь всех помещений данного дома и умножают затем на площадь конкретной квартиры. Иными словами, в БТИ для «упрощения расчетов» цену одного кубометра строения в целом попросту приравняли к цене одного квадратного метра полезной площади, что не только противоречит установленным в России правилам, но и находится за пределами здравого смысла. Это примерно то же самое, что приравнять стоимость коровы к стоимости ее шкуры. Фактически в инвентаризационную стоимость квартиры органы БТИ включают стоимость и доли общего имущества многоквартирного дома.


По факту массового нарушения прав налогоплательщиков, который выразился в предоставлении со стороны БТИ недостоверной информации относительно инвентаризационной стоимости объектов недвижимости, мною были направлены соответствующие заявления в Прокуратуру УР и Управление Федеральной антимонопольной службы по УР. Также был инициирован судебный иск, решение по которому в ближайшее время должен вынести Верховный суд УР.