Под действие налога на имущество физических лиц (НИФЛ) попадают практически все жители города (включая младенцев), на которых зарегистрированы какие-либо постройки (квартиры, частные дома, гаражи и т. п.). Многих (впервые за несколько лет) серьезным образом насторожили весьма внушительные суммы в пришедших налоговых уведомлениях. Однако каких-либо обоснований величины налоговой базы в данных документах налогоплательщик, увы, не найдет.
Попытка детально разобраться в этом вопросе привела к неутешительному выводу: в течение длительного времени граждане города переплачивают налог на имущество, так как в подавляющем большинстве налоговая база (инвентаризационная стоимость имущества) оказалась завышенной более чем в два раза.
Как это произошло и кто в этом виноват?
Налог на имущество физических лиц - один из первых налогов постсоветской России. Соответствующий закон был принят еще в 1991 году, который несколько раз корректировался после принятия Налогового кодекса РФ. Данный налог полностью поступает в бюджет города. Следует отметить, что в Налоговом кодексе РФ до сих пор нет главы, регулирующей взимание этого налога, поэтому он до сих пор рассчитывается по старым инструкциям и ведомственным приказам.
В основе данного налога лежит инвентаризационная стоимость недвижимого имущества, под которой, согласно инструкции МНС России от 02.11.1999 г. №54, понимается «восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги».
Иными словами, восстановительная стоимость объекта недвижимости - это сумма средств, необходимая для возведения объекта-аналога на текущий момент.
Выяснить данную стоимость, в общем-то, не так уж и сложно. Согласно установленному порядку данная стоимость должна содержаться как в техническом паспорте на многоквартирный дом в целом (в ценах 1984 года), так и в индивидуальном техническом паспорте на отдельную квартиру.
При этом следует иметь в виду, что ежегодно постановлением Правительства Удмуртской Республики утверждается поправочный коэффициент к уровню цен 1984 года для пересчета инвентаризационной (восстановительной) стоимости объектов недвижимости на очередной год. Так, согласно данным постановлениям, устанавливались следующие коэффициенты пересчета: в 2005 г. - 30,7; в 2006 г. - 35,7; в 2007 г. - 42,2; в 2008 г. - 48,2; в 2009 г. - 57,0.
Также ежегодно должен начисляться коэффициент износа (0,8% за каждый год), который уменьшает восстановительную стоимость здания.
Порядок оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности, был утвержден еще приказом министра архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации № 87 от 4 апреля 1992 г., согласно которому данная оценка осуществляется по состоянию на 1 января каждого года.
Правомерность применения вышеуказанного порядка была подтверждена в Определении Конституционного суда РФ № 473-О от 21.12.2004 г., Определении Верховного суда РФ от 18.01.2006 г. по делу № 60-Г05-14, Письма Министерства финансов РФ от 12 мая 2008 г. N 03-05-06-01/12.
Главой 3 указанного выше Порядка предусмотрено, что, в соответствии со статьей 3 Закона Российской Федерации N 2003-1 от 9 декабря 1991 г., оценка строений, помещений и сооружений производится по их инвентаризационной стоимости. Определение инвентаризационной стоимости строений и сооружений для целей налогообложения осуществляется по восстановительной стоимости, уменьшенной на величину стоимостного выражения физического износа на момент оценки.
Определение восстановительной стоимости строений и сооружений производится по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости с ее последующим пересчетом в уровень цен года оценки по коэффициентам, утверждаемым органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Для квартир, гаражных боксов, других помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности, устанавливается единый функциональный показатель - кубический метр.
В этом месте начинается самое интересное. Оказывается, обязанность по ежегодному предоставлению сведений об инвентаризационной стоимости объектов налогообложения законом возложена на местные бюро технической инвентаризации (БТИ). В Ижевске – это ГУП «Удмурттехинвентаризация».
Однако с некоторых пор (где-то с 2005 года) из БТИ в районные налоговые инспекции стали поступать сведения не о восстановительной стоимости квартир (помещений), а о какой-то ими же придуманной «действительной стоимости», которая ничего общего со стоимостью для целей налогообложения не имела и, как правило, оказывалась значительно большей.
В чем принципиальное отличие между восстановительной и действительной стоимостью, удалось определить сразу, но тем печальнее сделанный вывод: ошибка является системной и привела к значительному увеличению налоговой нагрузки на население нашего города и переплаченным налогам (по предварительным расчетам за 2005-2008 годы, то есть еще до введения новой методики расчета (!), переплата составила порядка 100 млн руб.).
Для того чтобы понять, каким образом БТИ «помогло» залезть в карман налогоплательщиков, обратимся за помощью к школьным учебникам по геометрии.
Дело в том, что восстановительная стоимость здания определяется как произведение полного строительного объема здания (в куб. метрах) на цену одного кубического метра строительства на конкретный расчетный год. При этом в строительный объем здания попадает всё: жилые и нежилые помещения, чердаки и подвалы, лестничные клетки и лифтовые шахты, балконы и лоджии, холлы и вестибюли и даже толщина несущих стен и перекрытий.
Согласно статье 2 ФЗ «О налогах на имущество физических лиц», объектами налогообложения признаются «жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения, находящиеся в собственности физических лиц».
Таким образом, перечисленное в статье 36 Жилищного кодекса РФ общее имущество многоквартирного дома, которое, как известно, не является частью квартиры, не является объектом налогообложения на имущество физических лиц.
Следовательно, чтобы определить восстановительную стоимость отдельно взятой квартиры, необходимо восстановительную стоимость всего дома в целом поделить на строительный объем дома в кубических метрах и умножить на объем вашей квартиры, тоже, естественно, в кубических метрах. Можно еще проще: объем квартиры в кубических метрах сразу умножить на цену одного кубометра строительства на конкретный год (берется из соответствующих сборников). Для определения объема квартиры необходимо перемножить площадь квартиры на высоту потолка (эти данные имеются в техническом паспорте на квартиру).
Весьма простая арифметика почему-то оказалась не под силу специалистам БТИ, которые по непонятной причине передают в налоговые органы сведения о некой «действительной» стоимости, полученной путем деления восстановительной стоимости всего дома (напомню, она определяется применительно к строительному объему здания), но не на строительный объем дома в кубических метрах, а на полезную (принадлежащую на праве собственности) площадь всех помещений данного дома и умножают затем на площадь конкретной квартиры. Иными словами, в БТИ для «упрощения расчетов» цену одного кубометра строения в целом попросту приравняли к цене одного квадратного метра полезной площади, что не только противоречит установленным в России правилам, но и находится за пределами здравого смысла. Это примерно то же самое, что приравнять стоимость коровы к стоимости ее шкуры. Фактически в инвентаризационную стоимость квартиры органы БТИ включают стоимость и доли общего имущества многоквартирного дома.
По факту массового нарушения прав налогоплательщиков, который выразился в предоставлении со стороны БТИ недостоверной информации относительно инвентаризационной стоимости объектов недвижимости, мною были направлены соответствующие заявления в Прокуратуру УР и Управление Федеральной антимонопольной службы по УР. Также был инициирован судебный иск, решение по которому в ближайшее время должен вынести Верховный суд УР.
данию в ВС УР 21 сентября 2009 года.
«Порядок оценки строений, сооружений и помещений, принадлежащих гражданам» (далее Порядок ОСГ), утверждённый Приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 04.04.1992 г. № 87, предусматривает, что оценка производится по «Сборникам укрупнённых показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов» (далее Сборники УПВС), разработанных в 1970-1973 г.г. на единой нормативно-технической базе (СНиП части 1-2-3), единой сметной базе (СНиП часть 4), в единых сметных ценах 1969 г. и, что самое главное, по единому составу затрат.
Далее производится перерасчёт в уровень цен 1984 года по индексам, введённым решением Госстроя СССР от 11 мая 1983 года, а затем в уровень цен года оценки по коэффициентам, утверждаемых постановлениями Правительства Удмуртской республики (2005 г. - 30,7; 2006 г. - 35,7; 2007 г. - 42,2; 2008 г. - 48,2; 2009 г. - 57).
Если не учитывать износ объекта, а использовать только вышеуказанные коэффициенты, отражающие динамику изменения стоимости продукции в строительстве и стройиндустрии (согласно инструкции МНС России от 02.11.1999 г. № 54), то текущая восстановительная стоимость, то есть налоговая база для исчисления налога на имущество физических лиц - это простое произведение стоимости объекта в ценах 1984 года на текущий коэффициент, принятый Правительством УР.
Иcходя из вышеизложенного, стоимость объекта недвижимости в ценах 1984 года – константа, то есть, если произвести обратное арифметическое действие: деление текущей налоговой базы, указанной в налоговом уведомлении на коэффициент, принятый Правительством УР, любой налогоплательщик должен получить стоимость объекта недвижимости, неизменную с 1991 года, на основании Закона РФ от 9 декабря 1991 года № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» (с изменениями от 22 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 27 января 1995 г., 17 июля 1999 г., 24 июля 2002 г., 22 августа 2004 г., 5 апреля 2009 г.)
ГУП УР «Удмуртский республиканский центр технической инвентаризации и учёта недвижимого имущества» считает, что константа – величина переменная. Это становится очевидным при выполнении вышеуказанных арифметических действий по годам.
Инвентаризационная стоимость объектов, введённых в эксплуатацию в третьем тысячелетии, также вызывает недоумение: при пересчёте в уровень цен 1984 года стоимость объектов становится сопоставимой со стоимостью Кремля (пусть хоть и Суздальского).
Изменение инвентаризационной стоимости объектов недвижимости с учётом износа для целей налогообложения - обязанность ГУП УР «Удмуртский республиканский центр технической инвентаризации и учёта недвижимого имущества».
Применение к нежилым помещениям, переведённым из жилых, повышенных коэффициентов – вопрос, безусловно, дискуссионный, поскольку инвентаризационная (восстановительная) стоимость объекта недвижимости (квартиры или офиса в жилом доме) – одинакова.
Обоснованность коэффициентов, принимаемых Правительством УР, максимально влияющих на увеличение налоговой базы, не рассматриваем.
С уважением, Култышев Андрей Вениаминович телефон 89226807327
У меня за 57м2, в доме, который сдан в эксплуатацию во второй половине 2004г, налог составил 4284,69руб.
в т.ч. пеня 219,02-хотя получил извещение не в январе, а два дня назад в пятницу 16.04.10.
Нет расшифровки расчета. Буду писать в налоговую-пусть обоснуют и расшифруют=очень легко сидеть на ж-пе и выдумывать честным налого-платильщикам свои на ум пришедшие суммы.
А никто не дал комментария.Всех все устраивает? Молодцы, так и живите дальше, если лень за себя постоять.Удачи Вам, а сайт классный. Я на него случайно попал из-за статьи за оплату налога на недвижимость.
Пишите и пишите это Ваша единственная отдушина и вы ею не пользуетесь. Спасибо за статью и отзыв.
Очень актуальная тема для меня. Второй год получаю с корвалолом извещение о налогах, понимаю, что ограбили, но детально было не разобраться в том объеме документов, который необходимо изучить.
Большое спасибо!
В нашу администрацию ходить бесполезно. Напишу в прокуратуру.
С момента необоснованного увеличения стоимости наших квартир путем применения сомнительной методики оценки наших квартир для налогообложения и до сих пор, не получено ни одного внятного и исчерпывающего ответа, кроме немотивированных утверждений, о том, что БТИ считает все правильно. Возможно, в недрах БТИ действует другое, более приоритетное указание, отменяющее Приказ Министра архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.04.1992 № 87.
Новгородский филиал ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ"дает ссылку на пункт 5.5 Приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 (ред. от 04.09.2000) "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации", который, якобы позволяет производить расчет инвентаризационной стоимости квартир.
Но копирую пункты предшествующие пункту 5.5 того самого Приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 (ред. от 04.09.2000) "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации".
5.1. Определение стоимости здания, строения ведется БТИ раздельно для целей статистического учета (полная балансовая стоимость и остаточная балансовая стоимость) и для налогообложения физических лиц (действительная инвентаризационная стоимость).
В технических паспортах БТИ указывают полную балансовую и остаточную (с учетом износа) балансовую стоимость здания, строения, применяемую для их статистического учета, а также действительную инвентаризационную стоимость для целей налогообложения физических лиц.
5.2. Применяемая для статистического учета полная балансовая и остаточная балансовая стоимость жилищного фонда, находящегося на балансе юридического лица, принимается по данным этого баланса, а стоимость жилищного фонда, принадлежащего физическим лицам, определяется в соответствии с методологией, утверждаемой Госкомстатом России.
5.3. Действительная инвентаризационная стоимость определяется БТИ в соответствии с "Порядком оценки зданий, помещений, сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности", утвержденным Приказом Министра архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.04.92 N 87.
Похоже, в БТИ серьезные кадровые проблемы поскольку различий между стат.учетом и учетом для налогообложения чиновники не видят или искажают смысл нормативных документов.
Чем дольше занимаюсь изучением этой проблемы, тем больше фактов накопала.
Согласно "ЗАКОНУ О НАЛОГАХ НА ИМУЩЕСТВО ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ"
Статья 2. Объекты налогообложения
(в ред. Федерального закона от 28.11.2009 N 283-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Объектами налогообложения признаются следующие виды имущества:
1) жилой дом;
2) квартира;
3) комната;
4) дача;
5) гараж;
6) иное строение, помещение и сооружение;
Действие положений пункта 7 статьи 2 (в редакции Федерального закона от
28.11.2009 N 283-ФЗ) распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2009 года.
7) доля в праве общей собственности на имущество, указанное в пунктах 1 - 6 настоящей статьи.
В дом мы вселились 1994 году, а свои имущественные права я зарегистрировала официально 1997 г.
В итоге, налог начисленный на меня должен быть почти в 20 раз меньше, чем мне заявлено в налоговом уведомлении.
В Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37.
Согласно п.5.3 Инструкции, действительная инвентаризационная стоимость определяется БТИ в соответствии с Порядком оценки зданий, помещений, сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности, утвержденным Приказом Минстроя РФ от 04.04.1992 г. № 87.
Согласно п.5.3 Порядка инвентаризационная стоимость помещений, других площадей определенного функционального назначения рассчитывается исходя из инвентаризационной стоимости строения или сооружения, неотъемлемой частью которого они являются, по соотношению показателей (погонных метров, метров квадратных, метров кубических) помещения и объекта в целом. Для квартир, гаражных боксов, других помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности, устанавливается единый функциональный показатель – кубический метр.
Согласно п.5.5 Инструкции стоимость квартиры определяется исходя из стоимости 1 кв.м. общей площади квартир в многоквартирном доме.
Требование, изложенное в абз.2 п.5.3 Порядка, противоречит норме, изложенной в п.5.5 Инструкции. В абз.2 п.5.3 указано, что функциональным показателем для расчета инвентаризационной стоимости квартир принимается куб.м. В п.5.5 указано, что функциональным показателем для расчета инвентаризационной стоимости квартир принимается кв.м. В данном случае норма, изложенная в Инструкции, имеет преимущественное отношение к норме, изложенной в Порядке, т.к. Инструкция является более поздним, чем Порядок, по времени вступления в силу нормативно-техническим актом.
При определении инвентаризационной стоимости квартиры объектом оценки выступает многоквартирный дом. Инвентаризационная стоимость квартиры определяется как произведение соотношения общей площади квартиры к сумме общих площадей всех квартир и обособленных нежилых помещений в многоквартирном доме на инвентаризационную стоимость многоквартирного дома.