фотоСколько в кв. метрах и рублях
На правах хозяина конференцию открыл заместитель министра строительства, архитектуры и жилищной политики УР Александр Ходырев. В Ижевске в основном строят «наши» подрядчики. «В прошлом году мы ввели 371, 7 тыс. кв. метров жилья в Удмуртии. Для примера в 1987 году - 870 тыс. кв. метров жилья. До таких объемов нам еще очень далеко. Около 60% от этой цифры - индивидуальное жилье. В 2006 году по программе «Жилище» планируется построить 410 тыс. кв. метров жилья. В Ижевске это 170 тыс. кв. метров жилья», - рассказал Александр Григорьевич. Наиболее сложной и запущенной задачей в республике является развитие инженерных сетей, которые, если их переложить на застройщиков, увеличат и без того неподъемную для большинства жителей Удмуртии стоимость 1 кв. метра жилья. «На сегодняшний день сметная стоимость составляет в среднем по республике около 15 тыс. рублей, с инженерными сетями – 16,0-16,5 тыс. рублей, а по некоторым объектам и выше, до 30 тыс. рублей без отделки», - продолжил г-н Ходырев. Но, даже несмотря на такую дороговизну, «застоя в продажах квартир нет, все уходят влет», есть некоторые проблемы с реализацией 4-5-комнатных, но и они продаются. Специалисты отмечают, что в последние 10 лет ввод жилья был минимальный, что естественным образом отразилось на рынке. «Стоимость жилья будет продолжать расти, пока мы не обеспечим резкий прирост ввода нового. В прошлом году на рынке города Ижевска стоимость жилья возросла более чем на 30% за год. Ни одно вложение в банк не приносит такую прибыль, как вложение в недвижимость», - поделился наблюдениями заместитель министра. В Ижевске к 2015 году жилищный фонд планируется увеличить в 1,7 раза - до 19 млн кв. м. Об этом сообщила заместитель главного архитектора Ижевска Елена Чугуевская, которая выступала вместо Владимира Некрасова. В настоящее время жилищный фонд Ижевска составляет около 11 млн кв. м общей площади. Его увеличение позволит повысить среднюю жилищную обеспеченность с 18,4 кв. м в настоящее время до 30 кв. м общей площади на человека к 2015 году. Объем нового жилищного строительства составит порядка 8 млн кв. м. По словам Чугуевской, в соответствии с новым генеральным планом Ижевска из общего объема нового строительства 70 процентов придется на многоэтажную застройку; более 1 млн кв. м (15 %) - на мало- и среднеэтажную, в том числе блокированную, еще 15 процентов - на индивидуальную (коттеджную) жилую застройку. Резервирование территорий для жилищного строительства выполнено из расчета ежегодного ввода жилья порядка 200 тыс. кв. м. В соответствии с проведенным анализом территориальных резервов около 80 процентов намеченного объема жилищного строительства разместится на свободных территориях в пределах городской черты, около 20 процентов - на реконструируемых территориях, занятых жилищными объектами, путем уплотнения, реконструкции и сноса. Снос ветхого и непригодного к проживанию фонда составит около 0,4 млн кв. м. Основным принципом застройки является комплексное формирование жилых районов с максимальным благоустройством, развитием социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. Новый генеральный план рассчитан на 20 лет с выделением первой очереди строительства на период до 2015 года. В проекте учитывается демографическая ситуация - стабилизация численности населения Ижевска на уровне 620 тыс. жителей. Площадь города не изменится и будет составлять 317 кв. км.
Эти сети, детские площадки и огородники
Про катастрофический дефицит магистральных инженерных сетей в Ижевске говорили на конференции все выступающие чиновники. А вот в Татарстане такой проблемы нет. Каждый год в соседнем регионе сдают по полтора миллиона квадратных метров нового жилья. В Удмуртии эта цифра в четыре раза меньше. Там, по словам Раузила Хазиева, первого заместителя министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан, строительство сетей финансируется из бюджета. Видимо, поэтому Раузил Магсулямович пригласил всех присутствующих представителей подрядчиков к себе в республику строить. Еще в Татарстане есть так называемое недорогое социальное жилье, 1 кв. метр, которого стоит около 10 тыс. рублей. Его строят при поддержке республики и строго следят за распределением. А у нас… «У нас не сопоставимы бюджеты Татарстана и Удмуртской Республики. Они (в Республике Татарстан – А.К.) направляют государственные и муниципальные средства на развитие инженерных сетей. Именно бюджетные средства. Заказчик приходит на готовые площадки. Ему необходимо только локальные сети построить. Сразу уменьшается нагрузка на заказчика и на человека, приобретающего квартиру», - рассказал Ходырев. В подтверждении слов замминистра можно привести пример, когда откровенно не на самой престижной стройке по Воткинскому шоссе к реальной стоимости 1 кв. метра в 18 тыс. рублей прибавились еще 6 тыс. за прокладку сетей. Получилось 24 тыс. рублей за кв. метр. Добавим 1 тыс. рублей, и получается столько же, сколько за один элитный квадратный метр в строящемся доме по улице Нижней. Сегодня в целом по республике на развитие сетей выделяется 260 млн рублей. Этого недостаточно. К слову, это на 60 млн руб. больше стоимости первой очереди зоопарка, такого необходимого безквартирным жителям столицы Удмуртии, и в несколько раз меньше стоимости такой суперкомфортной маломестной гостиницы при Ижевском цирке. Опять же недостаточное финансирование строительства этих самых сетей подтолкнуло городских чиновников к всевозможным уплотнениям. Отсутствие сетей выливается в скандалы. Не помогает даже более простая по исполнению для застройщика процедура публичных слушаний. Горожане категорически не согласны с уплотнительной застройкой. Жители никак не хотят отдавать скверы и детские площадки под многоэтажные и многоквартирные дома, а садоогородники свои участки. На конференции с последними обещали судиться. Докладчик, начальник управления архитектуры и градостроительства Минстроя УР Халил Мухамедович, сначала долго цитировал, на каких основаниях может быть изъята земля, а потом рассказал, как есть. «Согласно Гражданскому кодексу РФ, такое изъятие может быть осуществлено только путем достижения соглашения между органами самоуправления и собственником участка о выкупной цене и о других условиях выкупа. В выкупную цену включается: рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка. Кроме того, по соглашению с собственником ему может быть предоставлен другой земельный участок взамен изымаемого. Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка и решение о выкупе земли и других условиях не достигнуто, государственные органы, принявшие решение об изъятии, могут предъявить иск о выкупе земельного участка. В Ижевске уже начались первые суды, судебная практика нарабатывается. На прошлой неделе мы уже сделали запросы в 10 соседних регионов РФ, где, по нашим сведениям, проходят аналогичные суды, чтобы посмотреть и их опыт», - закончил чиновник.
Динамика роста средней цены жилья за 1 кв. м. и рост средней начисленной заработной платы в удмуртии (в руб.) Перекур. Цемента нет
Положение с цементной отраслью в стране «страшно напряженное», что отражается на темпах строительства и ценах на жилье. Участники дали понять, что если ситуация с цементом в ближайшее время не разрешится, то национальный проект останется на бумаге. «Сегодня цемент вырабатывается в стране на довольно старых цементных заводах. Заводы находятся в частной собственности, и частники модернизацией не занимались. Наращивать темпы строительства жилья можно только тогда, когда есть обеспеченность цементом. Если мы увеличим ввод жилья на 30-40 процентов, то начнем испытывать дефицит в цементе», - пояснил Александр Ходырев. Кроме цемента, в республику везут обои, керамику и другой отделочный материал, которого тоже может не хватить при требуемых темпах. Конечная цена квартиры во многом зависит от темпов строительства. Так, управляющий по Приволжскому ФО ОАО «Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию» Эльмир Алиев заявил, что оптимальным сроком строительства для подрядчика и, в конечном счете, для покупателя является 9 месяцев. Любая задержка увеличивает рыночную стоимость жилья в разы.
Ипотека не туда
По словам Эльмира Алиева, портрет среднестатистического потребителя ипотеки выглядит следующим образом. Доход семьи заемщика с учетом всех вычетов составляет 10-15 тысяч рублей. Средний срок кредитования - до 18 лет. Заемщики стараются брать как можно меньшую сумму кредита и, как следствие, приобретают жилье на вторичном рынке. Это отчасти обусловлено тем, что ипотечные кредиты берут для улучшения жилищных условий. Другие же оправдываются нежеланием рисковать и приобретать «воздух» в несуществующих домах. «Чем меньше начальная цена и привлекательнее предложение, тем больше риск при строительстве», - говорит представитель системы «Строим вместе» Елена Дворяшина. Также, по словам Александра Ходырева, до недавних пор, чтобы получить ипотечный кредит, нужно было оформлять закладную. А чтобы оформить закладную, нужно было уже иметь зарегистрированную в регпалате недвижимость. В прошлом году ипотечных займов было выдано на 870 млн рублей 2455 заемщикам. Главным преимуществом федеральной ипотечной программы является достаточно низкая процентная ставка – 11,75 процентов годовых. Но даже в этом случае, по официальным данным, ипотека недоступна двум третям жителей Удмуртии, по неофициальным данным, число таких граждан выше. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое в Удмуртской Республике представляет «Ижкомбанк», в 2005 году профинансировало ипотечных займов на 237 млн рублей. Самым крупным игроком на этом рынке является «Ипотечная корпорация Удмуртской Республики» (ИКУР) – 470 млн рублей. По информации министерства строительства, за четыре месяца текущего года жители Удмуртии получили ипотечные кредиты почти на 400 млн рублей. Один из участников конференции ОАО «Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию» на 2006 год запланировало увеличить выдачу в более чем в три раза, что составит 903 млн рублей. Г-н Ходырев прогнозирует, что общая сумма выданных кредитов превысит 1 млрд рублей. Уже в апреле 2006 года агент АИЖК «Ижкомбанк» выдал около 100 млн рублей. Если представить, какой вброс кредитной массы во вторичный рынок жилья нас ожидает, можно ожидать резкий взлет цен на старые квадратные метры… Проблему ухода денег ипотеки на вторичный рынок жилья в Минстрое не отрицают. По их подсчетам, каждый второй заемный рубль ушел на вторичный рынок, это около 85 процентов от всех выданных средств. К примеру, «Ижкомбанк» для приобретения квартиры на вторичном рынке жилья предлагает кредит под 12-14 процентов годовых, а инвестиционные кредиты под строящееся жилье - уже под 16 процентов (до момента ввода в эксплуатацию). Видно, что банки тоже больше верят в «синицу в руках». Получается, что ипотека раздувает цены на вторичном рынке, а не стимулирует первичный. Вот и выходит, что однокомнатная в «осыпающемся» кирпичном доме стоит под миллион, а ее новый обладатель благодарит судьбу за возможность приобрести и этот угол. Ко всем этим проблемам с приобретением жилья можно прибавить и «искусственный» вторичный рынок жилья. Накануне конференции Александр Ходырев вместе с журналистами совершил тур по новостройкам в столице Удмуртии. Так, выяснилось, что квартиры в микрорайоне А-10 («татарские дома»), строящиеся для молодых семей (цена 1 кв. метра – 10,5 тыс. рублей) под пристальным вниманием президента и правительства Удмуртии, были сначала проданы, а потом еще раз перепроданы по более высокой цене.
фото Посчитаем
Один из банков предлагает семье с доходом в 7 тысяч рублей, (а в Удмуртии таких большинство) кредит 152 тыс. руб. на 10 лет (банк предполагает, что это 70 % от стоимости квартиры). Выплачивать придется ежемесячно по 2380 рублей (сумма с учетом страховки). За весь срок кредита (2380х12х10) выплатить придется 285,6 тыс. кровных рублей. Посчитаем, на что хватит взятых у банка денег в реальных или, как модно говорить, рыночных ценах за 1 кв. метр по улице Воткинское шоссе. Берем сумму кредита (152.000 руб.), делим ее на стоимость 1 кв. м. (24.000 руб.), получаем 5,2 кв. метра. Это аккурат примерный размер совмещенного санузла – площадь в три раза меньше положенных 18 кв. метров на человека. Хотя на конференции прозвучало предложение уменьшить эту норму для начала до 14 кв. метров, чтобы сделать покупку жилья по ипотеке еще доступнее, а нацпрограмму - выполнимой.
Счастливчики
На прошлой неделе на пресс-конференции председатель Государственного комитета Удмуртской Республики по делам молодежи Игорь Краснов затронул тему жилья для молодых семей. Он рассказал об очереди на льготный кредит для приобретения жилья для молодых семей. На получение льготного кредита в настоящее время в очереди стоят более 4000 молодых семей. Эти очереди ведут муниципалитеты. Как в них попасть, Игорь Иванович не рассказал.
Для того чтобы выяснить, как молодые семьи встают в очередь, как им присваивают порядковые номера, мы позвонили в пресс-службу администрации города. Там нас попросили позвонить в госкомитет по делам молодежи и любезно предоставили телефон. В госкомитете в свою очередь попросили перезвонить в любую районную администрацию Ижевска, где «должны все знать». Выбрали администрацию Первомайского района. Пресс-секретарь Надежда Орехова подтвердила, что у них есть специалист, который работает с молодыми семьями. «Как можно побольше узнать об этих «счастливчиках», получивших порядковый номер на льготы?», - спросила я. Надежда Валерьевна сказала, что никакие они не счастливчики, а просто молодые люди, зарегистрировавшие брак, собравшие необходимые справки и признанные нуждающимися, после чего соединила с Тамарой Малышевой. Тамара Леонидовна, сославшись на занятость и на то, что «у нее люди», рекомендовала самостоятельно изучить постановление правительства УР за № 291 («но не знаю, действует оно сейчас или нет, но вообще-то его никто не отменял») и постановление № 137. Напоследок все-таки удалось выяснить, что «150-160 молодых семей стоят» в очереди в Первомайской администрации на предоставление льготного займа. Итак, постановление от 3 октября 2005 г. N 137 «О компенсации за счет средств бюджета Удмуртской Республики гражданам части платежей по ипотечным жилищным кредитам (займам)». Цитируем пункт 2 «Уполномочить открытое акционерное общество "Ипотечная корпорация Удмуртской Республики" на осуществление деятельности по предоставлению компенсаций за счет средств бюджета Удмуртской Республики гражданам части платежей по ипотечным жилищным кредитам (займам)». Так по крайней мере стало ясно, кто выдает средства. Далее в положении говорится, что от установленной процентной ставки агентством компенсируется 7 процентов. В перечне лиц значатся бюджетники, занятые в АПК, участники ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф (Чернобыльская АЭС, производственное объединение "Маяк") и ветераны подразделений особого риска, ветераны боевых действий (в соответствии с Федеральным законом "О ветеранах"), граждане, являющиеся работниками государственных и муниципальных организаций и жилищно-коммунального хозяйства Удмуртской Республики; освобожденные профсоюзные работники, работающие в организациях бюджетной сферы, а также в государственных и муниципальных организациях и жилищно-коммунального хозяйства УР, граждане, имеющие троих и более детей (многодетная семья). И, наконец последним 9 пунктом значатся «граждане, состоящие в браке в течение трех лет (в случае рождения ребенка - без ограничения продолжительности брака), если оба супруга не достигли возраста 30 лет, а также граждане, не достигшие 30-летнего возраста и воспитывающие детей соответственно без мужа (жены), то есть молодая семья, в которой оба супруга или один из них относятся к категориям, указанным в пунктах 1 - 8 настоящего Перечня» Постановление от 29 декабря 2003 г. N 291 «О жилищных займах физическим лицам за счет средств бюджета Удмуртской Республики». Положение разработано с целью развития ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской Республике в рамках Республиканской целевой программы «Жилище» на период до 2005 года, который, как известно, истек. Стали понятны сомнения Тамары Леонидовны. Согласно этому положению, займы распределялись через Сбербанк. Перечень лиц полностью совпадает с указанным выше. Накануне публикации встречалась с одноклассниками. Интересно, но ни одна из молодых семей, которая по всем признакам попадает в этот перечень, в очередь не встала, более того большинство и не знало о существовании льгот. Одни откровенно признались, что «ждут, когда бабушка умрет» и оставит им частный дом, а пока живут у нее же в переделанной бане уже шесть лет - ровно столько же их мальчику. За нашу первую в классе мать-одиночку рассказали, что она сейчас консумирует в Японии и по возвращении собирается покупать однокомнатную квартиру. Другие пары разъехались с родителями, взяли потребительский кредит, заняли и купили старую «двушку» кто на «Холмах», кто на «Буммаше». А те, кто в Перечень не попали, живут с родителями или снимают квартиры. От личного участия в улучшении демографической ситуации в стране все, как один, отмахиваются – «просто негде и некогда - деньги надо зарабатывать».
табл.