НАС СТАНЕТ МЕНЬШЕ

Мы встретились с Владимиром Васильевичем Некрасовым, когда «градус» противостояния между возмущенными гражданами и весьма активизировавшимися застройщиками там и тут (сегодня в Ижевске таких «горячих точек» не меньше десятка) достиг очень высокого уровня. Кто как не главный архитектор и должен внести ноту трезвого, взвешенного подхода, основанного на доскональном знании нормативной базы, с одной стороны, и городской конкретики, сегодняшних реалий в сфере проектирования и строительства - с другой.
- Владимир Васильевич, если посмотреть на Ижевск с высоты птичьего полета, то какие масштабные градостроительные процессы в нем сейчас происходят?
-Потенциальные возможности у Ижевска, я бы сказал, хорошие. Последние три-четыре года строительство жилья в городе заметно оживилось. Осваиваются в основном территории, предусмотренные Генпланом 1987 года, который по сию пору реализован не полностью. Начну с незавершенного строительства 7-го и 8-го микрорайонов жилого массива «Восточный» ниже Инженерного корпуса автозавода. Дальше идет уже Завьяловский район. Так и стоят там три дома, мучаются. Поднимаемся к улице Ленина. Здесь еще в прошлом году АСПЭКДомСтрою была предоставлена территория под проектирование микрорайона, который рассчитан на 4-5 тысяч населения. Причем по обеспеченности квадратными метрами там будет предусмотрено как социальное жилье (по все еще действующим нормам – 9 м жилой и 18 м общей площади), так и коммерческое жилье, когда обеспеченный покупатель может позволить себе взять и пять норм. А чтобы новые микрорайоны не получились снова такими же безликими, как Старый Аэропорт, мы провели конкурс. Участвовали три фирмы – Казинвестпроект, проектное бюро Шевкунова и Удмуртгражданпроект. Казанцы предложили простую альтернативу – они органично вписали планировочную структуру микрорайона в ландшафт территории, оптимально решили транспортные и пешеходные связи, предложили элегантный силуэт застройки.
- Возвращаемся к новостройкам.
- В жилом массиве «Аэропорт» добавится еще 10-й микрорайон. Таким образом, примерно 40 тысяч населения переместится на восток, а это изменит и транспортные схемы, и социальные службы. Роста не будет. Будет перегруппировка населения. Статистический анализ городов-пятисоттысячников (Ульяновск, Самара, Киров) везде показал снижение. И у Ижевска такая же ситуация: с 648 тысяч он уже сократился до 632, а на 2025 год прогноз 600 тысяч. Но сейчас проектировщики закладывают в своих расчетах на каждого жителя по 30 кв. м общей площади.
- А как лично вы относитесь к тому факту, что в Ижевске все больше и больше появляется, так сказать, «заезжих» строительных фирм? Не подрывает ли это рентабельность местных строительных трестов?
- Да, в 54-м строительном квартале (пересечение улиц Удмуртской и Василия Чугуевского) казанские строители выступают в качестве генподрядной организации. Они идут со своей монолитной технологией. Работают в две смены, не разгибаясь. Каменщики наши за ними не успевают. У них есть два условия – сроки и скорость. Чем быстрее дом строится, тем выше разница между себестоимостью и рыночной ценой. Чем дольше строят, тем выше себестоимость. Мы сначала думали, что Татинвестстрой себе в убыток работает, что ему просто надо «зацепиться» за площадку. Сделали анализ. А суть-то в чем: вот он отдал 200 квартир в 280-квартирном доме молодым семьям под жилищные кредиты, а 80 квартир продал по рыночной цене. Анализ показал, что это выгодно. Теперь уже ряд наших заказчиков сборный железобетон берут в Нижнекамске, даже при транспортном «плече» 250 км это все равно выгоднее. Они себе в убыток работать не будут. Поэтому в Татарстане ДСК работают на полную мощность, мощности загружены, себестоимость, конечно, ниже. Наш ДСК один-два дома в два года строит. Поэтому себестоимость квадратного метра такая высокая. Татарские строители в Ижевске – это не блажь. Просто бизнес умеет считать, где дешевле.
- Владимир Васильевич, в чем состоит проблема с застройкой старых «пятен» Ижевска, то есть таких площадок, где «старый», деревянный в основном город оказался уже в кольце новых микрорайонов, но годами там тянется эта «промежуточная» ситуация – ни сноса, ни строительства, ни перспектив…
- Это действительно серьезная проблема. Возьмем, к примеру, площадку напротив мэрии. 35 процентов сноса и до 30 процентов нагрузки на сети, то есть из 100 новых квартир надо 35 отдать под расселение и еще столько же заплатить за сети. Инвестора это пугает. Но можно ведь заходить поэтапно. Там есть небольшой резерв по сетям. Ближе к мэрии сноса меньше. Можно разбить всю площадь на пусковые объекты и постепенно расселять. Инвестору нужен стимул, и если он берет невыгодный для себя участок, то в порядке компенсации просит где-то дать участок без сноса или на уплотнение.
- А какие были предложения по 12-му микрорайону?
- Последними по времени были у нас голландцы (были и поляки, и американцы). Голландцы подходят наиболее, я бы сказал, гуманно. Они говорят: если вы нам сможете выделить гектаров 8-10, мы там поставим мобильное жилье, домики со всеми удобствами. Это не наши вагончики. Быстро собираются каркасные сборные модульные дома, расселяется туда частный сектор. Когда новый дом будет готов, все туда вернутся. А эти мобильные дома снова разобрали и поехали дальше. Но где гарантия, что наши-то люди захотят из этих домиков выезжать? А площадку такую мы вполне в состоянии найти – Пазелы, например, но там нет сетей. А без них экономика не проходит, невыгодно. Хотя, должен сказать, что на Западе вполне реальным считается строительный проект, если финансовые вложения дают три процента прибыли.
- Владимир Васильевич, я знаю, что вам неоднократно приходилось встречаться с гражданами, жителями Ижевска, которые оспаривают законность и правомерность вхождения того или иного застройщика на тот или иной участок. Чем, вообще говоря, регулируются подобные ситуации?
- Это действительно очень актуальный вопрос. В данный момент как раз наш юротдел занимается «обкаткой» разработанного нами Временного положения о порядке проведения публичных слушаний – хотим посмотреть, как разработанный нами механизм будет работать в конкретной ситуации в Устиновском районе, на площадке, где хотят разместить торговый павильон. Вы знаете, что по старому Градостроительному кодексу должен был проводиться опрос общественного мнения. В новом Градостроительном кодексе есть норма о проведении публичных слушаний. Кто и как будет их проводить, должно быть расписано в нормативном документе, который станет приложением к Градостроительному кодексу. Вообще сами разработчики говорят, что 21 нормативный документ должен дополнить текст кодекса, но их пока нет. Поэтому мы просто вынуждены были пока принять некий промежуточный документ. Тут есть свои нюансы – скажем, публичные слушания и информирование населения это не одно и то же. Нашим положением обязанность за организацию публичных слушаний возложена на администрации районов, а инвестор готовит и предоставляет всю необходимую строительную и разрешительную документацию. Наши службы (управление архитектуры и градостроительства – Н.Г.) тоже будут привлекаться к проведению таких мероприятий. Хочу подчеркнуть, что на данный момент действуют и законны все три схемы – опрос, собрание/сход и слушания. Не менее 70 процентов жильцов должны в них принять участие, не менее половины должны высказаться «за». Итоги оформляются протоколом, заверяются печатью той организации, на чьем балансе находится здание, и районной администрацией. А если говорить о порядке их проведения, то публичные слушания должны проходить на стадии работы комиссии (в администрации города – Н.Г.) по выбору земельного участка. Заказчик готовит градостроительное обоснование, куда должен входить и результат проведения публичных слушаний.
- Что, на ваш взгляд, должно быть предметом обсуждения на таких слушаниях? Уместен ли в данном случае, как говорится, «торг»?
- Конечно! Мы не говорим сейчас о такой деструктивной позиции - просто «не хочу, и все тут». Есть нормальные доводы, требования. Да, проживание на период строительства будет хуже – грязь, перекрытые проезды и т.д. Вполне уместно требовать в каком-то виде компенсации неудобств. Инвестору все это вносят в проект и закладывают в смету. Я даже приведу примеры того, как в Ижевске уже достаточно успешно происходит диалог инвесторов с жильцами, чьи дома попадают в зону будущего строительства. Вы помните, собирались строить православную часовню рядом со зданием худграфа на бульваре Гоголя – воспротивилась, как ни странно, пожилая часть населения, и епархия отказалась от этого места, построили (очень быстро, кстати) около Северного кладбища. Другой пример. На пересечении улиц Колхозной и Гагарина, в районе ж/д вокзала раньше был привязан 9-этажный дом, сейчас хотят построить 16-этажный. Жильцы близлежащей 5-этажки потребовали записать инструментальное обследование их дома из-за двух трещин, как они поведут себя, если рядом будут забивать сваи под фундамент. В результате заказчику строительства записали поручение оплатить те мероприятия, которые необходимо провести с соседним домом. Записали провести благоустройство прилегающих дворов.
- А если предположить, что жители все-таки продолжают возражать против строительства?
- Порядок такой, что после проведения публичных слушаний решение принимает мэр. Их результат может быть отрицательным. Тогда ответственное должностное лицо должно убедиться, насколько обоснованны претензии населения. Если претензии обоснованные – они выполняются, если нет - тогда другое дело.
- Спасибо за интервью!