фото Российский рынок недвижимости стал оживать в 2000-2001 годах, когда закончилась стагнация, вызванная дефолтом 1998 года. Население и предприятия более или менее оправились от кризиса и стали активнее приобретать и строить новое жилье. Коттеджные поселки и элитные новостройки, растущие как грибы, казалось, должны были поставить на рынок какое-то количество свободного жилья, тем самым стабилизировав цены. Однако этого не произошло. Обветшание основных фондов жилья происходило куда быстрее, чем строилось новое, спрос на дешевое жилье резко вырос, за ним по всем законам рынка подтянулись и цены. В Удмуртии показательным был 2001 год, в течение которого цена кв. метра жилья, по данным Госкомстата, на первичном рынке выросла на 20%, на вторичном на 14%. Причем если в начале года новое жилье стоило на 6% дешевле, то к концу года разница сократилась до 0,3%. После нового года вместе с продуктами и коммунальными услугами подорожало и жилье, причем довольно существенно. За какие-нибудь месяц-два стоимость квадратного метра в новом доме выросла на 8%, в старом - на 19,7%, таким образом, увеличив пропасть между ними до 9%. Показательными были цены на жилье низкого качества, так сказать, 'без удобств'. До нового года кв. м такого жилья стоил 4931 рубль, а в первом квартале 2002 года сразу 8074 рубля. При этом цена кв. метра в новой элитной застройке была всего 9842 рубля. Повышенный спрос и более высокая цена на вторичном рынке недвижимости вполне закономерны. Если помните, то 2001 год был одним из худших в плане возведения нового жилья. Кроме того, тогда начался-таки процесс расселения людей из ветхих домов. Поэтому часть квартир в возведенных новостройках неминуемо шла на социальные цели. К тому же возросшее число незаконных махинаций, в частности с новой недвижимостью, постоянно отодвигающиеся сроки сдачи новостроек в эксплуатацию (проще говоря, необходимость какое-то время ждать, пока дом будет достроен) - все это перетягивало спрос в сторону старого, типового жилья. Надо учитывать и то обстоятельство, что до 80% сделок на рынке недвижимости - всевозможные обмены, значительная часть которых это обмен большей площади на меньший, то есть трех- и более комнатных на 1- и 2-комнатные квартиры. Таким образом, доступное по цене жилье активно выводится из оборота, спрос на него растет, подскакивают и цены. В 2002 году в республике началась активная реанимация жилищного строительства. Правда, возводились преимущественно элитные дома. Отсутствие типовых или улучшенных новостроек сохранило высокие цены на вторичном рынке. Сложилась интересная ситуация. Цены на дешевое жилье ввиду большого спроса росли намного быстрее стоимости нового жилья, а цены на 1-2-комнатные квартиры сравнялись по стоимости с 3-4-комнатными в типовых 'хрущевках'. Тем не менее за счет наполнения рынка новым жильем цены росли не так стремительно, как в 2001 году. Первичный рынок за год дал прирост 18,5%, вторичный - 12%, причем к концу года стоимость кв. метра в новых и старых домах опять сравнялась. 2003 год мы встретили с почти незаметным ростом цен на жилье. По сравнению с IV кварталом 2002 года в I квартале этого года стоимость 'нового' квадратного метра выросла на 4%, 'старого' - на 8,6%, впервые став соразмерными с уровнем инфляции. Возможно, спад спроса объяснялся почти 30-процентным ростом цен на коммунальные услуги, из-за чего квартиры с большими площадями стали менее выгодно содержать. Правда, более или менее стабилизировался процесс ипотечного и банковского кредитования, что происходило на фоне роста производства и соответственно - покупательной способности населения.
Элитное по цене типового Впервые за последние несколько лет стоимость элитного жилья сравнялась с типовым. И хотя на него по-прежнему претендует категория населения с доходами намного выше среднего, ситуация все равно показательна. С начала 2002 года элитная недвижимость (а под ней мы понимаем современные квартиры индивидуальной или улучшенной планировки большого метража в домах, отвечающих всем современным требованиям, - с охраной, индивидуальными системами отопления, подземными стоянками и т.д.) ушла со вторичного рынка. Все элитное жилье, поступающее на рынок, - новое. По статистике, в первом квартале 2003 года кв. метр нового элитного жилья стоил 10974 рубля, нового улучшенной планировки - 11114 руб., нового типовой застройки - 10599 руб., низкого качества - 9925 рублей.
Нехорошая недвижимость Еще одна причина стремительного взлета цен, как ни странно, стабильное развитие предпринимательства, в частности торговли. Спрос на коммерческую недвижимость растет с каждым днем. Погоня за свободными торговыми площадями обостряет передел собственности, в ходе которого крупные компании поглощают мелкие, расположенные в центральной части города. Последним остается отступать на окраины или скупать квартиры на первых этажах жилых домов. Таким образом, коммерческие структуры своими действиями создают повышенный спрос на рынке недвижимости, подгоняя цены. Правда, вывод с рынка особо крупных объектов недвижимости, магазинов и торговых домов не всегда осуществляется по существующим ценам. На фоне роста цен на жилье торговые точки нередко приобретаются за бесценок. Классический пример - парикмахерская 'Локон', о которой 'Д' недавно уже писал: помещение площадью 270 кв. метров с балансовой стоимостью 409 тысяч рублей и рыночной не менее 5 млн было приобретено за копейки. Заплатив участникам ООО за четыре доверенности по 50-100 тысяч рублей, путем составления подложного, по словам директора Надежда Омутных, договора на предприятии был сменен руководитель, который в течение двух месяцев трижды перепродал помещение - за 300, 350 и 355 тысяч рублей. То есть по сравнению с реальной цена была занижена как минимум в 14,5 раза. В магазине 'Детский мир' скупка доверенностей на право пользования акциями шла в среднем по 500 рублей за акцию, то есть здание целого 'дворца' в центре площадью около полутора тысяч кв.м покупателям обошлось примерно в 25 млн рублей при рыночной стоимости здания вместе с пристроем порядка 109 млн рублей. Дешево и сердито. Можно предположить, что не переплатили и компании, скупившие магазины 'Подарки', '1000 мелочей' и др. Конечно, с одной стороны, это нормальная рыночная ситуация. С другой - такая монополизация обостряет спрос на недвижимость мелких предпринимателей, которые за неимением свободных площадей устремляются осваивать жилой фонд, где сами жильцы, стараясь не продешевить, заламывают цены, что служит катализатором в ситуации на всем рынке недвижимости в целом. Когда прекратится этот процесс, сказать сложно. Пока крупные собственники действуют на рынке недвижимости довольно активно, поглощая мелкие фирмы. Идет скупка жилых квартир под офисы. Растут ставки арендных платежей. На очереди продажа администрацией города контрольного пакета акций ЦУМа, после чего, пожалуй, можно будет говорить о завершении очередного витка передела. Возможным следствием может стать стабилизация цен на жилье. Будем надеяться, что до этого долгожданного момента не приключится очередной дефолт или руководство республики не затеет еще какого-нибудь эпохального строительства вместо жилья.
Госстрой Ижевску не указ Рыночную стоимость кв. метра общей площади жилья ежеквартально определяет Госстрой РФ. Процедура необходима для расчета безвозмездных субсидий и ссуд, начисляемых федеральными и региональными органами исполнительной власти. Установлены средние величины и на II квартал 2003 года. Средний показатель по Российской Федерации - 9960 рублей за квадратный метр. Самая дорогая жилплощадь по традиции в Москве - 17 000 за кв. метр. В спину ей дышат Ханты-Мансийский автономный округ - 13500 рублей, столько же в Ямало-Ненецком АО, Республика Саха /Якутия/ - 12800 рублей, Московская область - 12400, Сахалинская область - 12200, Санкт-Петербург - 12000. Почти даром отдают жилье в Калмыкии - по 5300 рублей за кв. метр. Удмуртия отнесена к Уральскому району и на фоне других регионов со своими 8700 рублями за квадратный метр выглядит довольно бледно. Так, для Башкирии рыночная стоимость одного кв. метра определена Госстроем в размере 10450 рублей, для Пермской области - 10400, для Свердловской - 11500 рублей. Впрочем, надо понимать, что расчеты федерального министерства особой погоды на удмуртском рынке недвижимости не делают. По статистике, уже в I квартале 2003 года цена одного квадратного метра общей площади составила на рынке нового жилья 11013 рублей и на вторичном рынке - 11818 рублей.